刚需买房，是选主城老破小还是郊区新房？

随着市面上的低单价小户型刚需盘越来越少，且越来越往偏远的郊区布局。普通刚需不得不面临一个选择，是牺牲新房的舒适度选择主城区老破小？还是放弃主城便利的交通以及醇熟配套选择郊区新房？

这简直是个巨大难题，反正像小编这样有严重选择恐惧症的人，真的不知道该怎么选。居住舒适度和主城区地段配套都想要啊，谁让钱不到位。

在做选择前，那不妨来看看各自的优缺点。

老破小优点

• 商业、医疗、教育这些基础的生活设施配备齐全，交通便利，到全成都各个地方都很方便，即使换工作，也不用考虑通勤距离。

• 老破小由于没有电梯和绿化，再加上很多阳台不算面积，一般公摊面积小，得.房率高；而且物管费用低，一般都在0.5元/㎡左右，甚至更低。

• 有成为拆迁户的机会，不少人买老破小抱着等拆一夜暴富的想法。不过需要注意的是，随着国家对棚改政策的收紧，大规模成片的拆迁已经很少了，更多是棚户区改造。

• 可以即买即住，相对于新房，省去了2-3年交房期的租房费用。

老破小缺点

• 从居住体验来说，老小区建成年代久，基本上没什么绿化中庭，车位少、停车困难，隔音也比较差，很多户型设计也不合理后期改造难，买了基本都需要重新装修。

• 从贷款和流动性看，老破小房龄越老贷款越困难，尤其是公积金甚至会拒贷。此外，税费也比较高。而且随着年限变久，后期转手难，流动性差。

新房和老破小是对立的，老破小的缺点就是新房的优点，反之亦然。

新房优点

• 一般都有中庭有绿化，小区规划好；户型一般也没有太大的缺陷，居住体验好；税费低；贷款年限长；一般都设有地下停车场；部分带装修，省下了装修的烦恼。

新房缺点

• 房屋质量需要时间检验；周边配套成熟需要较长时间；公摊面积大；需要等待2-3年的交房期；最最重要的，由于新房一般都在郊区，每天花在上班路上的时间动辄就是2-3小时，时间成本太昂贵。 

市场现状：老破小不好买，新房不开盘

分析了两者的优缺点，或许还不能让你立即做出选择。那么我们再来看看当下老破小和新房市场分别是什么样的。

不少考虑老破小的人多抱着这样的想法：“我既然都准备买老破小了，干嘛不选择一个挨着优质学校的房子？”众所周知，成都名列前茅的几所小学基本都聚集在三环内，有这种想法也合情合理。

不过刚需们，可能需要打消这个念头。

因为这样的房源，单价贵，总价高！

我们以川大北侧某知.名小学周边的小区为例，其90年代修建的房子二手房均价几乎都在2万以上，高的能达到2.7万/㎡，一套64㎡左右的小套二总价要160多万，这不是刚需能负担的价格。

^{图片来自链家地图找房}

如果你执意要买“老破小”，那么可以考虑那些知.名度不算很高但质量也还不错的学校周边，他们单价相对便宜，约1.2-1.3万/㎡，但是需要注意的是房源较少。

^{玉林片区老破小房源在售情况（部分），图片截自链家地图找房}

如果完全不考虑学校这回事，选择的空间就大得多， 这个时候买房就完全从房屋本身出发。那么房龄在15年内的房子将是不错的选择。

很多2005年后建成的房子，外墙都贴了瓷砖，看起来没那么老旧，部分小区内部还有一些绿化和活动空间，居住起来舒适度也高些，且更容易转手。

购买二手房是个费心费力的事情，优质的房源需要用心去淘。老破小更是这样，价格、房子本身、地段各项指标都不错的房源一出炉，基本上都能很快被卖掉。如果你空余时间比较多，可以随时关注各大中介网站的房源信息。

再来看看当下的新房市场。

在小编上个月写过的一篇文章《单价万元内，还能买在成都哪？》里，详细分析了成都近郊各板块单价万元以下的新房及其产品和售卖情况。

^{单价万元内板块}

尽管近郊除双流外，其余4个区都还有一些房价相对较低的区域，但是综合地段、交通、配套等各方面因素，适合入手的板块并不多。

这里小编推荐三个板块：龙泉驿西河、温江大学城以及郫都老城。

西河：刚需盘的天下

板块近期开盘的项目有幸福东方白桦林，清水均价8300元/㎡，建面127-135㎡，清水单价几乎快和对面的招商依云上城装修房价持平。面积大，算下来总价至少105万起，并不适合刚需。

西河待售盘还有慧生时代广场（查看测评）、左岸名都（查看测评），另外招商依云上城（查看测评）也有房源。

慧生时代广场广场预计5月推，建面77-88㎡，清水预计8000元/㎡，总价62万就能入手，是刚需的菜。加上项目距离4号线西河站也仅2公里左右，不算太远。

左岸名都距离慧生时代广场仅900多米，预计5月份会推新批次房源，建面90-126㎡，上批次清水单价仅7200元/㎡起。

至于招商依云上城，新批次会推出什么房源，目前还待定。

温江大学城：两盘近地铁

大学城小编就推荐2个楼盘，分别是明信城（查看测评）和光华瑞廷（查看测评），原因是两盘离地铁都比较近。

明信城预计6月份会加推，建面84-115㎡，带装修单价10500元/㎡。该项目推盘频率较高，且价格稳定，几乎每次都保持在带装修价万元出头的水平，最重要的是距离4号线杨柳河站仅300多米，交通很便利。

光华瑞廷，距4号线和17号线凤溪河站约1公里，距离尚能接受。即将推售的房源为84-105㎡套二套三，清水交付，预计8000元/㎡左右，价格和产品都很刚需，但是开盘时间一再推迟，不知道什么时候能拿预售。

郫都老城：6字头楼盘将加推

郫都老城能期待的楼盘就只有中铁奥维尔和中铁天宏康郡，虽然这两盘距离市区远了点，但是到6号线望丛祠站也就2公里，最主要的是便宜！

去年，两盘都曾开过一次盘，清水单价6300-6500元/㎡，单价6字头在成都二圈层太少见了，其中中铁奥维尔报名人数超过7000人，这还是5·15后。

今年5-6月，两盘都有加推，中铁天宏康郡是最.后一批次房源，建面70-120㎡，装修与否未知，因此价格也待定。

中铁奥维尔可以确定，还是清水房，建面81-88㎡，面积段和去年一样，价格应该也不会有太大变化。

综上，到底是买主城区老破小还是郊区新房，你心里或许仍有几分纠结，倒不如两手抓，等新房开盘的同时，关注一下老破小，真正去二手房市场看一转，或许更能明确内心的想法。

^{备注：以上房源更新时间为2019年4月26日，距离来自百度测距，地铁信息来自成都轨道交通官网，二手房信息来自链家，文中楼盘图片为效果图，所述面积均为建筑面积，销售动态时有变动，以售楼部为准。}

^{免责声明：因时间、市场、政策等会发生变化，以上信息仅做参考，不作为交易依据使用。}