【区域分析】二圈层强势区域VS一圈层弱势区域，你怎么选？

_{买房，就是一场博弈，买到好的板块，2-3年的时间，房价涨幅可以达到2-3倍，少奋斗十几年；买到差的板块，房价几年不变，所以选择尤为重要。}

_{在当下的市场中，“一圈层＞二圈层＞三圈层”的买房定律尽管依然适用，但细分到板块，同一个区域，不同板块，发展程度和未来潜力却是天差地别。}

_{尤其，近一两年，一些二圈层板块异军突起，势头丝毫不弱于一圈层板块。}

_{比如二圈层的怡心湖、东安湖，有宏伟的规划，有产业，配套也在陆续落地，发展潜力丝毫不输一些主城区域。}

_{而一些一圈层的弱势边缘板块，尽管在行政能级上处于首位，但是并不是重点发展板块，比如成华区龙潭寺、天府新区麓山板块等，其城市界面、交通发展、商业教育配套等都处于滞后状态。}

_{那么在同样的预算下，你是选择二圈层强势板块，还是一圈层弱势板块呢？}

_{二圈层：怡心湖}

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_{一圈层：麓山}

_{怡心湖和麓山的相同之处在于，整体都处于规划状态，未来发展程度主要依赖规划的呈现情况。}

_{二圈层王.者——怡心湖}

_{尽管怡心湖属于双流区，但是近两年的热度不比天府新区低。}

_{规划面积8.4平方公里的怡心湖，对标新加坡滨海湾，是继锦城湖、兴隆湖后第三座产城湖。}

_{规划4个功能区，其中A区定位运动生活区，主要布局住宅、教育和商业，同时规划有一处综合体育中心；B区定位湖滨中心商务区，真正能看湖的位置，也是核心区域，主要布局企业办公，星级酒店；C、D区主要布局一些产业。}

_{园区已经签约落地的项目包括伊藤洋华堂、合景泰富、仁恒置地、中信城开、瑞士中心、日航酒店等。}

_{天府新区新秀——万安南/麓山}

_{麓山板块也叫万安南，2020年初迎来了新的规划，也有了新的名字——天府前湾，片区依赖丰富的生态资源，打造品质居住区，定位与锦江生态带相似。}

^{图片来自四川知道}

_{目前板块处于建设状态，呈现度不高。}

_{天府前湾以公园城市为发展理念，创新尝试在“公园中建城市”，让公园、绿地、社区有机相连，“从社区出发，500米近林亲水”。}

_{因该区域为纯住宅板块，因此没有产业落地，规划了青岛路和昌公堰两个TOD，其中昌公堰已经在建设。区域空地多，未来发展空间巨大。}

_{怡心湖VS麓山}

_{从各项数据的对比来看，两个区域的入驻门槛差不多，但天府前湾的选择空间更大，偏刚需类的楼盘更多，怡心湖新盘整体改善属性更明显。}

_{同时，由于规划面积的差异，“小而精”的怡心湖地铁密集度更高，开通的5号线和在建的19号线，区域大部分区域基本都会被辐射到；}

_{“大而广”的麓山板块，目前仅有6号线开通，区域大部分楼盘距地铁都有一段距离，远期虽规划有多条线路，但需要很长时间才能落地。}

_{教育和商业配套上，麓山呈现更多，怡心湖还处于规划阶段。}

_{整体来看，怡心湖的楼盘品质较高，门槛相对也更高，加上区域比较小，基本买在哪个位置都不会差。而麓山板块，范围广阔，产品也比较鱼龙混杂，刚需和高端改善都有，且核心位置和边缘位置，城市界面差别也较大。}

_{二圈层：东安新城}

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_{一圈层：龙潭寺}

_{大运东风吹满地——东安新城}

_{乘着大运会的东风，东安新城应运而生，规划面积7.9平方公里，以东安湖为核心，围绕“一湖三岸”进行建设。}

_{·北岸将建设大运活力湾，打造文、商、娱、体相互融合的东安湖体育中心片区；}

_{·西岸将建设创智艺文港，打造集聚产业研发、科技转化、文化艺术等产业功能的城市综合片区；}

_{·南岸将建设城市会客厅，以国际商务中心为核心，重点发展商务金融、城市展示、商业商贸等功能}

_{当然，最值得关注的便是体育中心和东安湖公园。从目前进度来看，体育中心的“一场三馆”已经雏形初现，现代感极强的外立面，非常吸引眼球。}

_{占地5000亩的东安湖公园也已经蓄水，示范区已呈现。}

_{目前，整个东安新城在售的项目也不多，包括华润置地未来之城、电建地产洺悦御府、北大资源紫境东来等，整体入驻门槛已达到230万左右。}

_{但是短板也很明显，区域教育资源不能匹配房价。}

_{主城遗孤——龙潭寺}

_{一直以来，城北的位置在房地产市场是不太受人喜欢的，坐落在成都东北方向的龙潭寺，或多或少也因此遭到冷落。}

_{作为资格的主城区，正儿八经的三环边上，龙潭寺在2019年12月，地价才突破万元大关，比五个近郊区域都晚了一些，因此说它是“主城遗孤”，也不为过。}

_{地铁不通（但8号线二期、17号线二期在建）、城市界面差、铁路分割等都是区域的短板，但是较大的土地储量、5个TOD项目规划、以及成华区新的政务区部分搬迁至龙潭寺，让人看到了这片土地未来的发展希望，区域土地起拍价也已经达到11500元/㎡。}

^{成华区TOD项目，图片来自网络}

_{万科、保利、金融街等品牌房企争相入驻，龙潭寺已经不再是刚需的退路，新房单价2万/㎡，200万的总价门槛，选择的空间还不大，相信区域的蜕变也只是时间问题。}

_{东安新城VS龙潭寺}

_{对比发现，东安新城基本属于白纸画图，平地建城，因此规划和城市界面优于龙潭寺，并且有大运会的任务在身，基建和配套设施的建设速度也会很快，不用担心“规划”迟迟不落地的问题。}

_{但也需要注意，任何宏伟的规划，最终都需要人口去填，大运会之后，区域的发展道路如何走，值得思考。}

_{而龙潭寺因为本身就工业园区，有支撑人口的底子，尤其在2024年底地铁8号线、17号线二期开通后，交通的短板被弥补，区域的发展会迈上新台阶；城市界面更新，产业引进，也会循序渐进推进，从目前来看，成华区对龙潭寺还是抱有较大期望。}

_{备注：以上信息更新时间为2021年1月3日，实际信息，请以销售现场实际信息为准，文中楼盘卡片均为效果图，文中参考价格来源于售楼部，如有变化，具体以售楼部为准，文中户型面积均为建筑面积。关于地铁距离，来源于售楼部，百度地图，容积率来源于开发商。}

_{免责声明：因时间、市场、政策等会发生变化，以上信息仅做参考，不作为交易依据使用。}

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