这几天，一直有读者问我，怎么都没有踩盘报告呢？
不是我偷懒哦，是真的没什么可踩的，不信，你们打开房协官网看看。
不过，19号大半夜新出的一张预售引起了大家的关注。位于成华区的融创玖阙府项目此次推出3号地块3栋高层共计236套房源，虽然数量不多，但是由于北门实在踩得太少了，所以昨天一大早我就去看了项目，结果发现，这个项目还有不少看点。
大咖评房第三十五期：融创玖阙府南苑
2018-07-26
△融创玖阙府项目总平图
一
熊猫国际生态住区，我有点看不懂你
融创玖阙府项目位于成华区熊猫大道旁，东临规划道路、南靠一里塘南二路、西侧临湖山路、北侧临一里塘北巷。据置业顾问介绍，该项目处于成华区打造的熊猫国际生态住区。
坦白讲，我真的是第一次听说这个板块，当然，也可能是我孤陋寡闻。
不过在了解了这个板块之后，我发现它有两个突出的优势。
第一就是地理位置。
紧邻三环，道路交通优势突出，熊猫大道距离项目直线距离仅有数百米，通过熊猫大道可以快速与川陕路、东北三环以及成绵高速衔接。
第二是生态优势。
项目紧邻熊猫基地，直线距离不到两公里。
此外便是扩建中的北湖，据网络上的信息显示，规划的北湖，面积将由现有的约541亩扩大至约3700亩，总面积扩大近6倍。
扩建后的北湖将拥有约2000亩水域面积，湖岸景观带超过15公里。纵观自然景观资源的成都，这样的优势也是非常突出的。
△图片来源于网络
以上两个优势在我看来，对于居住，都是无价之宝。
但对于板块未来的发展，我却有三个不确定：
第一，发展较慢。根据网络上的公示信息显示，熊猫生态住区的规划早在数年前便提出了，但从目前的发展来看，发展较慢。以规划的熊猫为主题的文化旅游产业为例，约800亩大熊猫王国，约3380亩熊猫小镇文旅公园都还没有更为实质性的进展，
第二，该板块紧邻三环，地理位置优势非常突出，但城市属性却不突出。
第三，板块内不利因素较多。
首先就是板块内的铁路和高压线路，这个在融创玖阙府项目上就有直接体现，下面我会具体说到。
其次就是板块内有家居专业市场，在整体居住环境和道路交通方面，将会带来直接影响。
综合以上来看，我认为板块未来的发展还有待观察。
二
人气低，商业、教育和公共交通表现不足
上面我们说到板块的城市居住属性较弱，我们具体来看看融创玖阙府项目周边的情况。
今天一大早我来到项目，给我最直观的感受就是，人气很低。
与项目一街之隔有两个住宅小区，怡里馨居和蓝润蓝客城，可能是工作日的缘故，亦或是入住率不高，路上没什么行人。
△怡里馨居
商业配套几乎为零。
项目周边基本没有商业配套，虽然怡里馨居和蓝客城都有规划底商，但是前者还没有商家入住，后者也只有零星几家，而项目周边一公里范围内也都没有集中式商业。
△图片左侧为怡里馨居，右侧为待开发空地
教育配套有待呈现。
项目周边1公里范围有幼儿园、小学和中学的教育规划，对比商业，教育配套的规划就完善多了。其中成都嘉祥外国语学校国际（成华）校区、一所小学和一所幼儿园都在项目5分钟步行范围内。
△成都嘉祥外国语学校国际（成华）校区在建工地
但是中学是私立的，小学和幼儿园也还是规划阶段，什么时候能够呈现？办学性质是什么？能否满足周边居住者的需求？都还有待观察。
公共交通略显不便。
项目周边道路交通便捷，但公共交通出行，却稍显不便。公交线路少，最近的轨道交通地铁3号线熊猫大道站距离项目还有3公里的的直线距离。
据置业顾问介绍，项目周边有地铁9号线二期工程的规划，但运营时间和站点位置待定。
三
118亩大盘，5宗独立地块构成
项目总占地面积118亩，但该地块并不是一个整体，而是由5宗独立的地块构成，每宗地块数十亩，这样的地块在城南倒是比较常见。
△项目效果图
此前我们就有说过，这样的地块有两个明显的缺点：
1、地块过小导致公共空间有限，以融创玖阙府此次销售的3号地块，没有中庭园林景观；
2、每个组团都被路网包围，但从融创玖阙府项目来看，除临项目东南侧的成绵高速外，其余道路等级均不高，干道带来的影响较小，但此次销售的3号地块东南侧正临成绵高速。
四
高层适合刚改客群关注
项目总体规划了4种类型的产品，联排、叠拼、合院和高层，除5号地块外，其余4宗地块包含了各种类型的产品。
其中3号地块高层规划最多，共3栋，此外还有2栋合院、2栋叠拼和8栋联排，可以看到低密产品是该宗地块的主角，因此高层产品在公共空间的享有上，自然非常有限了。
△项目各类产品规划图
高层产品面积从113—144平方米不等，均为三房双卫和四房双卫的设计，在户型表现上，对比其它同质产品，我认为在居住舒适度的表现方面也相对突出，具体表现在客厅、主卧区域。
如果从产品类型、面积、套型和户型表现来看，我认为是达到了品质改善标准的。
但高层产品均为2梯4户设计，主朝向为东北和西南向，3栋楼均有一定量的住宅式公寓产品，且层高为3米。
综合以上来看，如果你是对居住品质要求更高的改善，建议再多一些比较。
五
周边不利因素较多
在售楼部公示的周边不利环境因素提示中，我发现，有以下三点需要引起你的注意。
这里，我主要为大家摘要了3号地块周边的情况，其它具体情况，可自行看下图。
△项目现场公示图
1、3号地块北侧，距红线约2米有10kv高压线，可能存在一定的辐射影响。
2、3号地块东北侧，距红线约50米的市政道路旁有1个125kv变压器箱，可能存在一定的辐射影响。
3、3号地块东侧，距红线约40米有一条220kv高压线，可能存在一定辐射影响。
4、3号地块东南侧，距红线约100米已建成成绵高速，可能存在一定噪音影响。
六
有2个不确定因素
还有两个不确定因素，也不容忽视。
1、周边的空地和待拆迁区域。
项目周边有一些空地和待拆迁区域，除临1、2号地块南侧的为二类居住用地外，其余规划情况和地块性质待定。
2、精装
我昨天去项目踩盘时，售楼部还没有精装明细的公示，置业顾问表示可能会在今天进行公示。
根据网上公示的精装价格来看，提供了三类装修方案，报价分为2788.33元/㎡、3989.13元/㎡和3588.07元/㎡共三个标准，且每个标准对应一种类型的产品，但具体哪类产品也没有公示。
△预售公示
从目前公示的摇号项目来看，该项目的装标较高，建议购房者仔细了解。
七
我给大家的购买建议
根据公示的价格，项目将采用精装交付，清水价格为7500—8600元/平方米，前面我有说到，由于装标不同，且对应的产品也不同，综合来看，项目的均价大概在11000元/平方米左右，与上批次同质产品价格基本持平。
此次共推出了5种户型，A1三房双卫户型，建筑面积为128平方米、A3三房双卫户型，建筑面积113平方米、B1四房双卫户型，建筑面积144平方米、B2四房双卫户型，建筑面积143平方米、B3四房双卫户型，建筑面积138平方米。
看似选择较多，其实只有两种户型，就是竖厅设计的三房和横厅设计的四房，只是面积上有差异而已。
如果你看中的是三房，我建议你选择128平方米的A1户型。
首先是从具体位置来看，A1户型和A3户型都是西南朝向，无差异，但A1户型位于3号楼，景观视野更佳。
其次是产品本身，典型的三房双卫设计，但与A3户型相比，在整体功能需求、主卧舒适度方面有很大的提升。多了一个多功能空间，此外在主卧的舒适度上也有明显的提升，在总价差距不算太大的情况下，我认为这两点都是加分项。
如果你看中的是四房，可以对比下B1和B2户型。
从具体位置来看，B1户型表现更好，不临路，B2临路。
但从户型表现来看，我认为B2户型表现更好，具体区别就在B2户型有独立的玄关设计。
综合以上的不利因素，我建议选择B1户型。
总结一点。
对比同在三环外的项目，如近期摇号的龙湖天璞、绿地新里城，该项目在价格和产品功能性两方面具有突出优势。
所以，如果你支付能力并不高，但又有较高的功能性需求，建议积极买入。
以上，就是我对该项目的总结，有关项目的具体经济指标，请以开发商口径为准。
PS:以下为该项目本次预售信息，来源为成都房协官方网站。
本次将推出236套房源，其中48套房源将用于棚改货币化安置住户优先摇号、优先选房，94套房源将用于刚需家庭优先摇号、优先选房。
网上登记时间为2018年4月20日—4月22日（共3天）（9:00—18：00）
资格核验时间为2018年4月21日—4月25日（共5天）（9:00—18：00）
—— END ——
备注：以上房源更新时间为2018年5月4日，如有房源信息变动，请以房源详情页信息为准，文中楼盘图片为效果图，实景图均为实拍图，文中展示距离均来源于百度测距。
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