城北新都区的新希望·锦悦北府拿了首批次356套房源的预售，面积段：约100-134㎡，清水加精装约12000元/㎡。据我们了解，这是成都新希望地产2018年的4大拳头项目之一，内部非常重视，但是到目前为止，它的关注度比起同在新都区的龙湖·听蓝湾、保利·大都汇等，要弱一些。
因为，它不处于新都区的核心开发区。
先给大家讲讲城北吧。
城北目前有五个集中开发的板块：大丰、保利198片区、国际商贸城板块、天回镇、新都老城区。
这个盘，为什么比周边项目“高开”1000块？
2018-07-26
其中大家最熟悉的莫过于大丰，它位于北星大道两侧，龙湖·听蓝湾、保利城、保利大都汇这些项目都在这里，除老城区外，这里是新都配套最完善、居住氛围最浓的板块。
其次，是天回镇和国际商贸城，虽然供应不多，但是政府有给到规划，有品牌房企发声，中南还分别在这里拿了高价地。
198板块以保利的项目为主；老城区，不多说，供应少，没有比较有名的项目。
新希望·锦悦北府的夹缝之处在于，它，并不属于以上任何一个板块。
再给大家讲讲价格，新希望·锦悦北府的清水均价是9380元/㎡，公示的成品住宅交付标准是2691-2693元/㎡，均价约12000元/㎡。
来横向对比一下：
大丰的保利大都汇（带装修），10500元/㎡、保利城四期上一批次预售是2017年12月，带装修均价10000元/㎡，这批次应该不会超过11000元/㎡。
比锦悦北府贵的项目是龙湖·听蓝湾，6月1日取证，高层带装修均价：12500元/㎡。
那么，问题来了，不在新都主流开发区，建面单价同比还要高出约1000元/平方米的锦悦北府，为什么我们要关注呢？
我们认为，对于有自住需求的购房者来说，项目所处的区域后期是否具有发展潜力，产品能否更好的满足居住者的需求，才是其真正的价值体现。梳理之后我认为，项目在以下四个方面是有加分的，也是值得关注的点。
万石路、5号线加持的城北新区
新希望·锦悦北府的位置，如上图所示。这次实地踩盘，最刷新我们认知的一条路，叫做万石路——从东二环开车去项目，走万石路居然不堵车，体验非常好。
大家知道，曾经，北星大道通车，极大地拉近了城北二圈层和城市的心理距离，也正是因此，从2012年开始，北星大道两侧开始密集开发，现在，该区域许多项目已经交付使用，人流车流的加大，让连通绕城和三环的北星大道，已经从一条快速通道变成了高峰期的“慢速通道”，跟天府大道有一拼了。
不过天府大道有红星路南延线、剑南大道、益州大道担当车流，北星大道的流量分担在哪儿呢？未来就是万石路了。
如图所示，万石路是城北另一条直接连通绕城、三环的主干道，与北星大道平行，现在它周边尚处于开发初期，几乎只有锦悦北府一个项目，所以这条路不红，没什么人走。
我们实地体验，出绕城后通过凤凰山高架直达三环路，非高峰期到达新希望·锦悦北府售楼部只要10多分钟（还是在邱霜开车永恒40码的情况下）。
当然，除了万石路外，北星大道、金芙蓉大道、城北货运大道，和兴城大道、绕城、三环共同构成整个项目的路面交通网。
公共交通也有配置：地铁5号线预计于2019年底通车，廖家湾站（规划站点）距离项目直线距离约1.5公里。
综上，以发展的眼光看，新希望·锦悦北府的通达性更好，未来，有能力成为分担北星大道流量压力的又一条城北主干道。因此区域是具备发展潜力的。
规划：改善，小盘低密，60%房源双景观
项目规划是跟居住体验直接挂钩的，一个项目到底能不能提供更好的居住感，要先看规划。
新希望·锦悦北府地块并不大，仅有52.4亩，综合容积率3.3，住宅和商业用地被兴贸大道隔开。其中，商业和住宅兼容用地约39亩，十分方正，纯商业用地总占地约13亩，规划为集中性商业和公寓产品。
△项目总平图
我们重点来看看住宅所在的39亩地块。
该地块东侧是兴贸大道，一街之隔就是贵达茶都项目，南侧是市政规划的住宅用地，西侧是商业住宅用地，北侧是绿地，由新希望代建，规划打造成约60亩的“三大生态”主题公园：茶马文化主题公园、以休闲娱乐为主的溪地时光公园、以健身运动为主的活力乐园。
△公园示范区实景图
地块不大，要想做出舒适度较高的产品，就比较考手艺了。
锦悦北府采用了独栋、独单元的大围合式布局，7栋25F-33F的高层和3栋独立商业环绕在约12000㎡的中庭四周。
△住宅用地总平图
结合地块及周边看，这个布局有两个明显的优势：
第一，建筑密度可以做到尽可能的低，楼间距78米——113米，会给人一种中庭开阔的感受。
第二，地块北侧紧邻的就是新希望待建的60亩公园，其中5、6、7 号楼直面公园，再加上12000㎡的中庭景观，60%以上的住户可以享受双景观。
这里面我们还要着重说一点，这是普通购房者往往不会关注到的。
新希望·锦悦北府所采用的工字型建筑布局，是同户数（2梯4户）建筑布局形式中最“吃”土地面积的一种，这个跟开发商利润直接挂钩的，但对购房者是好的选择。因为这种布局能更好的保证通风、采光的效果，再加上南北朝向（非正南正北）为主的建筑布局，未来居住舒适度是较为理想的。
产品：改善面积段，品质有优势
锦悦北府这批次户型面积约100-134㎡，面积段与项目“改善”定位是一致，主力产品面积集中在117-122㎡，均有较大赠送，实得面积为132-134㎡。
但产品表现是否符合定位，就要看梯户比、层高、户型三个指标了。
首先是梯户比。
项目采用了2梯4户的设计，对比同区域其他项目有优势。
保利大都汇、保利城四期是2梯5户、2梯6户的设计，北星城则是2梯6户、3梯6户，都属于刚需的配置。
其次是层高。
锦悦北府的产品层高为2.9米，区域内其他同面积段产品有些做到了3米，对比来看，层高表现较弱。
第三是户型表现。
我们以主力供应的建面约117㎡、122㎡和134㎡户型为例，看看设计如何。
A1：建筑面积约117㎡ 三房双卫
位置3号楼；本批供应128套；总价128-142万元
该户型实得面积132㎡，采用了横厅的设计，开间达到7米，进深4.5米，再配以1.8米宽的景观阳台，大气且舒适，根据我们的看盘经验，这种尺度一般会出现品质改善定位的产品中，这是该户型第一个亮点。
玄关设计是第二亮点，不要小看这不到2平方米的空间，却在实际生活中有大大的用处，有生活经验的同学会懂。
这个户型将44㎡用于“动区”，即客厅、餐厅、景观阳台上，除了主卧外，其余空间仅满足基本功能需求，比较适合外向型、社交型的“家庭”，因为它的客餐厅尺度达到140㎡这个户型段的标准。
B2：建筑面积约122㎡ 三房双卫
位置4号楼；本次供应100套；总价126-142万元
该户型实得面积约134㎡，标准的三房双卫设计，与117㎡产品实得面积相当，但采用了竖厅的设计，结合户型所处的位置来看，相较117㎡产品，它的明显优势就是，做到了客厅、主卧和一个次卧均朝向主景观中庭。
另一个亮点是，主卧开间3.7米，进深达到4.7米，2米大床、两个床头柜再加一个L型的衣帽间都绰绰有余。这个户型所针对的人群是对功能空间品质要求更高的家庭，非常实用。
C1：建筑面积约134㎡ 四房双卫
位置5号楼；本次供应128套；总价140-158万元
我认为，这是本批次产品中综合表现很好的户型。
实得面积约153㎡，主景观面正对公园，南北朝向，主卧南向看中庭，通风、采光、观景效果俱佳。
主卧进深6.5米，功能完备，此外，在实际的使用中，还可以将主卧与书房打通，做成功能更加完备的“套房主卧”。
综上来看，我认为，新希望锦悦北府在产品的综合表现上，更能满足品质刚需的需求。
精装：区域内同质产品中表现更佳
新希望·锦悦北府将采用精装交付，有欧式、现代和港式三种风格，成品住宅的精装交付标准为2691—2693元/㎡。
样板间实景图
我们来看看具体的配置。
首先，配置了全屋新风系统。
其次，天地墙。客厅、玄关均有造型吊顶；客厅地面有拼花，采用了马可波罗/蒙娜丽莎品牌，卧室则是圣象品牌地板；全屋墙面采用了多乐士/立邦/华润品牌乳胶漆，电视墙、主卧床头背景墙还有造型设计。
样板间实拍图
第三，是厨卫。抽油烟机、燃气灶为老板品牌、橱柜地柜来自金牌定制；卫生间各类配件来自美标、罗格朗等。
增配部分，项目配置了定制玄关柜、主卧定制衣柜，这些都是同面积段产品中，少有配置的；客厅与阳台之间采用双层中空LOW-E隔音、防紫外线折叠门，这部分成本预计在2万元左右。
看了样板间的交付标准，我们在心里估了一个成本价，认为是超过了市场同类水平的，业界良心，标准确实比保利公园里、保利大都汇、保利爱尚里等项目要高一些。
来总结一下对新希望·锦悦北府的看法：
1、今时不同往日，515限购后，不可同时报名多盘摇号，所以“摇一摇”之前，要了解尽可能多的产品，不然，以近期的放盘量，你很可能错过一个亿。
2、锦悦北府所在的区域，虽然暂不存在“组团”概念，商业配套也尚未呈现，但是这一区域离毗河生态带近，有60亩公园，又有万石路，地铁5号线加持，大量待开发用地也让它未来极有可能形成新的宜居板块。
3、新希望·锦悦北府亮点在于其产品打造上，多项指标超越周边项目，这也使得它的价格比其他项目高出一些，但由于赠送较大，其实得单价约10500元/㎡左右。
4、今天的锦悦北府最缺的是：1公里内的教育配套，以及可呈现的商业。后者或将在项目商业地块的打造中得到补足。
总的来说，建议在城北工作或居住的追求品质的刚需和改善置业者关注。