地铁规划到位！主城洼地要腾飞了？

2019-08-16 刘珊

当双流已经有7宗地楼面价破万，龙泉驿、新都、温江以及郫都区地价也纷纷突破万元大关时，主城区三环边上的一个板块，地价还在万元下徘徊，它就是龙潭寺。

上周（8月8日），龙潭寺出让两宗纯住宅用地，最终被万科和保利以9008元的楼面价底价竞得，“万元梦”再度破碎。

目前，龙潭寺最.高楼面价记录仍停留在9600元/㎡，两年前由中粮创造，呈现项目为中粮珑悦锦云。

据统计，2012年至今近七年时间，龙潭寺共上市了21宗土地，但最终成交的仅11宗，流拍率达47.62%，用“主城区阿斗”来形容它似乎也不为过。

龙潭寺是否真的一无是处，先了解一下区域的整体情况！

三环边优越位置，房价仅12000元/㎡

从位置来看，龙潭寺位于东北三环外，区位优势相当明显。板块内有三环路、绕城，沪蓉高速，经成华大道可到建设路，经成金青快速路可直抵青白江，驾车出行还是比较方便。

对标同一环线，南三环外的金融城、西三环外的金沙、东三环外的十陵，房价基本破3万。而同样位于三环边上的龙潭寺，其整体房价还保持在12000元/㎡上下。

新房方面，首钢蓉城里和西派泊玥单价在11000-13500元/㎡。

二手房方面，板块内2014年左右建成的次新房代欣城成交单价在12000-13000元/㎡，品牌开发商项目如金科天籁城、保利林语溪清水房源单价在13000-14000元/㎡左右。

龙潭寺大致可以分为龙潭工业园和北湖两大组团，龙潭工业园即龙潭总部经济港，规划面积8.13平方米公里，主要位于三环以东、绕城以西、成渝线以南、沪蓉高速以北。

该板块内云集了环保、石油、航天、医药、建筑勘察等行业的研发技术中心，高楼林立，不过人烟稀.少，安置房、烂尾楼也随处可见。

^{龙潭工业园区实景图}

保利万科本月拿下的地块，以及中粮珑悦锦云和奥山府九重锦_{（楼面价7503元/㎡）}都位于总部经济港这个板块。

其中珑悦锦云18500元/㎡，奥山府九重锦预计单价17000-19000元/㎡，保利和万科两个项目结合楼面价未来价格也不会低于17000元/㎡，这样的价格，已经不是当初那个洼地龙潭寺了！

北湖组团，即龙潭寺的核心居住板块，城市界面相对差一些，虽然有北湖公园的加持，但老房子老街、居民自建房以及交错的荒地，城乡结合部的既视感较强。

^{北湖组团实景图}

该板块目前供应不多，仅有首钢蓉城里还有少量房源，清水11000-13000元/㎡，西派泊玥上批次带装修13500元/㎡，下批次8月份将推，两项目价格在龙潭寺都比较低。

说到北湖公园，小编就再提一嘴。北湖公园于2010年闭园升级，此后8年的时间，大家苦苦等待，到2018年3月才动工开建，2019年元旦，公园一期对外开放，预计2019年底前，整个公园全面进入营业状态。

最.新的北湖公园以熊猫为主题、按照“三区八景”的总体思路打造，它的呈现对于北门的居民来说，无疑是一项重大利好。

^{北湖公园实景图}

截止目前，龙潭寺已有中铁建、中粮、恒大、保利、绿地、华宇、旭辉、金科、万科、奥山等数十家品牌房企进驻，说明众房企对板块前景还是看好的，只是多年过去了，龙潭寺的现状仍没有太大的改观。

这主要表现在两方面，一是区域面貌。打开地图，我们可以发现龙潭寺铁路线环绕，达成铁路、成昆线、成渝线等多条线路将板块四四方方包围，堪比“立体声环绕”，噪音干扰是一方面，铁轨线路密布影响城市界面和规划。

^{密布的铁路网}

此外，龙潭寺有大型钢材城，成华大道和成金青快速路上大货车横行，道路被碾压的坑坑洼洼，灰尘污染也不可避免。

另一方面是不通地铁。没有地铁，龙潭寺像是个与主城完全隔绝的世界一样，如果不驾车，坐公交进趟城几乎得一个小时。

^{地图测算从上古天地到伊藤建设路店所需时间}

但龙潭寺并不是完全没有地铁福利可享，在建的地铁8号线一期工程止于十里店站，距离龙潭寺核心居住板块约3公里。

通车后，板块居民可以通过公交+地铁的方式缩短与市区的距离。

地铁远期规划方面，可以期待一下8号线二期和17号线二期，前者主要经过龙潭寺核心居住区，后者主要经过龙潭寺工业园区，两条线路均已公示环评意见稿。

17号线二期甚至已经开始招标，预计今年10月份开工，2024年9月30日建成通车。

这也意味着，龙潭寺距离真正进入地铁时代又近了一步。

^{8号线一二期站点}

综上所述，如果你有置业龙潭寺的计划，那么它的优缺点你需要清楚。

优点：

缺点：

另外，从土地市场来看，今年以来龙潭寺上市了3宗地，虽然都是底价成交，但是最.低起拍楼面价已达8357元/㎡。

根据当前市场普遍现象，未来这些项目多半会走改善路线，因此价格自然也不会低，作为主城区的置业洼地，龙潭寺留给刚需的机会其实不多了。

^{备注：以上房源更新时间为2019年08月15日，文中楼盘卡片图片为效果图，销售信息以售楼部为准。}

^{免责声明：因时间、市场、政策等会发生变化，以上信息仅做参考，不作为交易依据使用。}