5月楼市解读：刚需淘二手，改善看新房

2020-05-29 赵静

^{根据贝壳研究院数据，五月第三周，成都二手房成交套均面积89平，而新房的成交套均面积达到了129平，高出二手房45%左右。}

^{通过这组数据，我们可以看出：越来越多刚需转向二手房市场淘小户型，而新房作为刚改或改善的定位日益明显。}

对地段要求高的刚需

重点选择主城二手小户型

^{根据贝壳研究院数据，成都二手房的刚需客户，主要选择主城80平左右的小户型，对于对地段要求较高的刚需购房者来说，主城的小户型主要有3个优势。}

^{主城区从3月以来，成交面积一直维持在80平左右（见下图黄色折线），在各区域成交面积中持续垫底。主城区老旧楼盘多，拥有较多小户型的房源。}

^{总价往往比单价更能体现购买力。}

^{我们从下图可以看出，高新区、天府府新区二手房价格成为领头羊，甚至大幅度甩开了主城。}

^{高新区由于城市界面新，且发展成熟，二手房价格一路领跑，总价在220万左右。天府新区的二手房房龄小，基本处于刚交房就挂牌的状态，面积较大，因此总价也很高。}

^{而主城区的成交总价约143万，与全市成交均价持平，甚至也只比近郊高了30万。}

^{根据贝壳研究院数据，成都贝壳75%以上的二手房源库存都分布在主城和近郊。城南2区虽然成交总价高，但是二手房房源库存只占到全市的13%左右。}

^{五月三周贝壳二手房库存分区图（单位：%）}

^{综上，我们可以看出，主城二手房成交面积小、总价低，而且拥有较为充足的库存，因此成为对地段有要求，但预算又有限的刚需的选择。}

新房的马太效应

5+2区强者愈强，新盘品质持续走高

^{从成交面积来看，与二手房相比，新房要大一些。今年翻年以来，新房100平以上比例长期稳定在80%左右，在五月第三周，120平以上的房源成交比例超过55%。}

^{在各个区域中，主城、高新区、天府新区的成交面积尤其大，3月以来多个周主力套均成交面积为130平的大户型。}

^{从总价方面来看，主城区以及高新区总价稳定在240万以上；天府新区因为恒大天府半岛以及川发入市，成交总价拉低到157万，长期来看，总价会回归200万以上。}

新房市场总结

^{综上，我们可以看到，5+2区新开楼盘大都定位改善，起步面积大、装修标准高，如德商锦江天玺、融创国宾雅集，不少楼盘单价已经3万+。}

^{因此，这些区域楼盘品质也比较高，开发商在户型、园林、物业等方面都在不断吸引因为价格而犹豫的客户。}

^{而近郊以及远郊面积广阔，是成都新房的刚需供应主力，这些区域的产品力、楼盘品质都要逊色很多，很多近郊的楼盘单价甚至还在1万以下，如温江的中铁城、凯德卓锦万黛。}

^{5+2区新房精细化，近郊远郊产品刚需化，强者越来越强，弱者越来越弱，造成成都新房市场的马太效应。}

^{在换房成本越来越高的市场环境下，成都的改善购房者是挑剔而慎重的，因此他们对楼盘的地段、户型、品质要求都很高。这也与现在的新房的发展趋势向契合。}

^{因此，改善购房者更多的选择新房而不是二手房。}

——END——

^{备注：以上房源更新时间为2020年5月24日，楼盘价格来源于售楼部。文中图片均为效果图，销售动态及开盘时间请以售楼部数据为准。}

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