昨天，成都房协一口气放了5张预售证，我一个人显然不够用了，只有把小安也拉进了踩盘小组。
想想这个月要供应70多个项目，除了互相安慰，我也不知道该说些什么了，心拔凉拔凉的。
好了，嘟囔几句之后继续干活了，今天先给大家带来百悦城的踩盘报告。
△百悦城项目效果图
百悦城项目位于龙泉大面板块，与此前我们踩过的蓝光公园华府和世茂城同属一个板块，且与世茂城只有200米左右的直线距离。
所以，今天的踩盘报告我就不在区域、周边配套方面多做分析，想要了解这部分内容的读者，可以在《城东800亩大盘出新预售，均价9800买装修三房》和《蓝光公园华府，这个洋房有点贵》两篇文章中进行详细了解。
昨天百悦城取得预售的消息一出，吴思竹19个购房交流群就炸开了锅，与其他项目不同的是，大家讨论的不是这个项目在哪，价格多少，什么时候开始登记，关注的焦点全部都集中在了该项目此前发生的一件维权事件上，对，就是那个有名的“钢管房”事件。
△图片来源于网络
今天一大早，我就去了趟项目现场。
△售楼部现场实景
在现场，我就听到有两组客户在咨询置业顾问有关“钢管房”的问题，看来大家对这个问题的关注度确实很高。
在经过我一番了解之后，我很确定的告诉大家，此次百悦城取得预售的两栋楼中，其中5号楼仍会有这样的情况。
项目置业顾问对此都进行了正面回应，且现场也有相应的公示，具体请看下图（1、3两条）
对此，我咨询了相关专业的朋友。
我的朋友告诉我，这是住建部发布的《建筑设计防火规范》对建筑高度大于100米的住宅建筑的强制规定，所以从法律、法规的角度来说，是合法合规的做法。
我也查询了相关的资料，这个问题最根本的原因还是在于相关设计施工标准中并没有明文规定这类管道安装的规范。
所以，如果你在意这个事情，就不要选择超高层建筑，如果只能选择超高层建筑，建议你在购买前进行详细了解，尤其是楼层层高等指标。
百悦城置业顾问告诉我，5号楼的层高为3米，如果交付时能够达到这样的标准，也能弥补一定的缺憾。
好了，如果你能接受以上不利因素，请继续往下看。
项目规划
商业和住宅混杂 居住不纯粹
此次预售的5号楼和13号楼是百悦城5期推出的首批次产品。
百悦城5期总占地面积142亩，容积率2.49，仅从这两个指标来看，在板块同质产品中还是具有一定优势的。
△百悦城5期沙盘图
但142亩大盘并没有进行整体打造，而是分成了4个组团，其中3个组团为住宅，另外一个组团为商业，涵盖了独栋商业和写字楼，各组团均是独立存在，大盘应有的优势也因此被削弱。
从具体规划来看，每个住宅组团均设置有临街的底商，再加上独栋商业体和写字楼等产品，整个小区业态较为繁杂，居住不纯粹。
此外，百悦城5期位于公园大道与金茶路交汇处，紧邻百悦城4期。公园大道是大面板块的一条主干道，且由于连接成龙大道，车流量相对较大，而此次销售的5号楼和13号楼正临公园大道，势必将受到干道带来的影响。
△百悦城5期地理位置示意图
综合来看，整体居住品质不算高。
产品表现
适合刚需和刚改客群关注
此次推出的5号楼共37层，为超高层建筑，3梯6户的设计，层高3米，产品面积从88—118平方米不等，涵盖三房单卫、三房双卫、四房双卫三种类型的产品。
13号楼为13层的小高层建筑，共有三个单元，其中，临公园大道一侧的两个单元为2梯3户的设计，另外一个单元为2梯2户的设计，层高3.15米，产品面积从110—137平方米不等，涵盖四房双卫和三房双卫两种类型的产品。
两栋楼均以清水交付，均价9000元/平方米左右。
我们来看看产品的表现。
先来说说5号楼，虽然有6个户型，看似选择较多，但实际上只有3种户型格局。
88平方米的三房单卫产品
该户型临街，朝北向，全部为公寓产品。
该户型就是典型的为了做三房而做三房，在空间布局和空间尺度上，表现都较弱。
不过还是有一个加分项，就是采光面较大，且做到了客厅和两个休息空间朝向主景观面。
建面101平方米实得110平方米的户型和建面106平方米、107平方米户型，在格局设计上基本相同，只有面积大小和位置的差异。
该户型方正紧凑，动静分区合理。
从户型表现来看，没有明显的优点，且各个空间布局也十分紧凑，舒适度表现弱；还有一个明显的缺点，没有独立的入户玄关，入户即是餐厅和客厅，且与餐厅处在同一空间，在美观度和洁污方面都会造成一定影响。
在总价相差不大的情况下，建议优先选择106、107平方米的户型。
118平方米实得129平方米四房双卫户型
该户型位于楼栋的内侧，不临路，对中庭。
该户型有一个优点就是三面采光，采光面超过了10米，通风、采光效果好。
但除此之外，在空间布局和空间舒适度上表现也较弱。
以休息空间为例，除主卧外，其余三个卧室只有2个开间勉强达到了3米，仅能满足基本的功能需求。
主卧舒适度表现也不高，且进深只有3.1米，储藏能力弱。
对于一个实得面积做到129平方米的产品来说，这个户型的表现算是比较差的。
再来看看小高层产品。
重点说说137平方米实得152平方米产品。
该户型全部临街，户型设计并不方正，面积够大，但从空间布局来看，各个空间面积比较平均化，并没有体现出面积的优势。
值得一提的是做到了三面采光，客厅、主卧和一个次卧朝向主景观面。
综合超高层和小高层产品的表现来看，舒适度表现均不高。
以上，是我对该项目的总结，有关项目的各项经济指标请以开发商口径为准。
给大家一个购买建议。
在此前对该板块的总结中，我就说过，大面板块虽然占据了自然景观资源的优势，但是在公共交通、商业配套、教育配套等方面，表现都相对较弱，再结合百悦城5期项目产品的各项表现来看，我认为，该项目更适合对品质要求不高，但又有较高功能需求的刚需或刚改客群关注。
PS:以下为该项目本次预售信息，来源为成都房协官方网站。
本次将推出312套房源，其中32套房源将用于棚改货币化安置住户优先摇号、优先选房，140套房源将用于刚需家庭优先摇号、优先选房。
网上登记时间为2018年5月5日—5月7日（共3天）（9:00—18：00）
资格核验时间为2018年5月7日—5月10日（共4天）（9:00—18：00）
备注：以上房源更新时间为2018年5月5日，如有房源信息变动，请以售楼部为准，文中楼盘图片均为效果图（COSMO天廊项目为实景图）。
免责声明：因时间、市场、政策等会发生变化，以上信息仅做参考，不作为交易依据使用。