2019楼市关键词 | TOD、被改善、公园城市

2019-07-26 甘腾

过段时间就是金九银十买房季，一大波房源即将袭来。说到在成都买房，今年有三个关键词得把握，那就是TOD、被改善、公园城市。从字面意思上理解它们并不难，但我们更多是要挖掘它们背后的政策加成。

TOD模式是以公共交通为导向的开发模式，以火车站、机场、地铁等交通枢纽为中心、以400～800米（5～10分钟步行路程）为半径建立中心广场或城市中心，特点是集工作、商业、文化、教育、居住等为一身的“混合用途”。

作为一种城市建设形态的发展模式——TOD（Transit-Oriented-Development）自2018年应用在成都后，将在交通枢纽周边500米以内，换乘站周边1000米以内，车辆段600米以内进行TOD“站城一体化”开发。

_{2019成都第一个开工建设TOD项目-陆肖站示意图}

2019是成都TOD建设元年，TOD模式一经提出，建设就提速，位于西二环片区的龙湖西宸天街是蓉城TOD“首秀”，去年12月投入运营。

而从2018年底至今，TOD的发展有了量的飞跃，已规划49个TOD站点，今年初，成都轨交集团确定了13个站点作为首批示范项目。

成都第十七届人大二次会议就指出，2019重点工作为：“完善TOD开发标准体系，加快TOD站点建设，确保13个示范项目的开工建设”。

_{13个TOD示范项目位置分布示意图}

TOD是将轨道交通、商业及其他城市功能融合的开发模式，能够很好的缓解用地紧张、交通拥堵、住房困难等“大城市病”。

相较之下，TOD比地铁也就有了极大的优势，这种优势总体来说有3点：

1、TOD能够促进周边社区发展

TOD与简单地铁上盖物业区分开，更强调“轨道站点与周围区域的互动”，连接的是整个周边社区，带动周边区域发展，优化居住氛围。

2、TOD能够形成独立的生活中心。

TOD模式下，轨道交通、商业配套和日常居住会得到集中，能够打破成都人对于城市中心的依赖，而形成新的商业中心和生活中心。

3、TOD将成为重要交通枢纽。

能够打造成TOD项目的往往是多条路线的换乘点，或者是地铁与公路交通、铁路交通的高度交汇，TOD站点将成为重要的交通枢纽。

_{TOD模式下的社区，图源成都市建筑设计研究院官微}

正所谓买房跟着规划走，TOD建设不仅会加速周围区域地产市场的发展醇熟，也将为这个区域带来更多利好。这也是为什么现在购房者看项目不光要看这地儿是不是地铁盘，更要看是否位于TOD覆盖范围之内的理由。

2015年成都主城区90㎡以下户型共成交51325套，而90㎡以上户型成交35255套，刚需户型占比达到59.28%，依旧是“刚需为王“。

2016年成都开始下调新建商品住宅容积率，将容积率圈定在2.0-2.8的范围，这也造成了市场上刚需产品逐年减少，大量改善产品上市的局面（虽高低配也不少）。

2016年成都主城区全年90㎡以下户型共成交了47339套，90㎡以上户型上涨至48826套，改善户型第一次超过刚需户型，成都已进入真正的改善型时代。

_{2014-2018成都商品住宅户型供应与成交面积占比}

据中指院数据显示，2019年上半年0-80平面积段房源供应套数已由2018年的9.4％下降到4.2％，80-100平面积段房源供应套数也是由2018年的25％降至19.2％。

刚需供应已经存在严重的缺口，部分刚需购房者被挤压，被迫选择更大户型面积产品。

_{2019上半年各面积段供需占比，图据中指研究院官微}

纯刚需项目供应越来越少，让不少刚需购房者们成为了“被改善“人群，为了解决居住需要，被迫选择更大户型产品；被迫将购房目标由主城不断往郊区转移。

从三环内到绕城内，再到绕城外，甚至5环附近的转移过程，在被改善的同时部分人直接转战二手房市场。

成都本身具有建设公园城市的突出基础，人民公园、望江楼公园、塔子山公园、南湖公园等大大小小的公园坐落在城市之间，形成巨形绿肺，成都打造公园城市深入人心。

1）建设“世界最长”的天府绿道系统。

规划区域级绿道1920公里、城区级绿道5380公里、社区级绿道9630公里，总计16930公里，目前天府绿道总体达到2607公里。

2）建“世界超大型”城市森林公园

在建成之后，龙泉山城市森林公园将成为超大型的城市森林公园，90公里南北向绵延，12公里东西向跨度，1275平方公里总面积。

3）最超前，第一个提出公园城市概念

2018年初始，总书记在四川视察，要求成都“要突出公园城市特点，把生态价值考虑进去”。从而让“公园城市”的概念进入了成都人的视野。

公园城市的逻辑是在公园里建城市，选房子的逻辑是在公园里选房子。公园城市的规划发展，让“买在生态带，住在公园里”成为近年买房的一种流行。

那些处于环城生态区规划中的“六大湖泊八大湿地”更是开发商和购房者重点关注区域。诸如北湖公园的首钢蓉城里，锦江生态带的建发中央湾区、优品道锦绣等都是开盘即售罄。

如今选房虽大多以地段为导向，但不容忽视的还有各城市当下发展现状和规划，如果你不知道怎么选，2019年下半年，只要抓住TOD、被改善、公园城市这三大命门即可。

_备注：_{以上信息采集于2019年7月25日，实际信息可能有变动，请以销售现场实际信息为准，文中所涉及装修状况、标准以合同为准，文中楼盘卡片均为效果图，文中所涉及面积为建筑面积，文中距离来自百度地图，文中根据百度地图绘制的图片仅作参考。}

_{免责声明：}_{因时间、市场、政策等会发生变化，以上信息仅做参考，不作为交易依据使用。}