2019刚需更加困难，买房出路在哪里？

2019-08-19 甘腾

具有纯正血统的刚需购房者，想上车的心屡受打击，刚需产品开发逐年失去踪影，相反改善扎堆，刚需的心真是凉透了。

成都进入改善时代，自2016年政府要求降低住房容积率就开始提及，2019年改善现状愈发明显。刚需的购房需求，因这样一个时代的到来，被开发商无情忽视。

_{2015-2019成都中心城区住宅地块平均容积率变化}

本想着5·15新政后成都楼市会逐渐降温，均价跌一跌，户型面积降一降，刚需小伙伴又可以买入主城区，但主城区不允许。

2019年开年后的高地价“楼盘”开始斗地主，一番狂轰乱炸就让购房者找不到北。

2月2日，金茂府率先亮牌，单价28500—31200元/㎡，总价478万元/套起。

2月20日，融信公馆单价24300—29900元/㎡，总价276万元/套起。

2月22日，金科博翠府单价25350—29950元/平，总价338万元/套起。

3月4日，保利天悦来袭，最小面积260平方米，总价516万元/套起。

刚需购房者，哦不！就连普通购房者也得否认三连，要不起！买不起！惹不起！

_{2019年7月成都房价地图}

面包贵更多该归结于面粉贵。房价高、户型大，追根溯源，是土地端调整推动的。

今年成都中心城区住宅用地平均楼面价攀升至8319元/㎡，环比涨幅138%；此后各区地价不断突破，目前楼面价纪录已更新至18512元/㎡，并诞生了68宗万元地块。

_{2019上半年成都楼面地价top10}

房企拿地成本高涨，而拿地的本质在于追求打造的住宅产品能够获得利润，在产品打造过程中可能考虑到刚改、改善类产品的溢价空间更足，就会选择放弃刚需产品。

但无论是开发商还是购房者，要注意的一个问题是，成都楼市进入改善时代，并不代表着购房需求进入了改善时代。

2019上半年，110-150㎡产品成交面积占比近5成，成都市场改善特征明显，看似改善需求也日益扩大，实则是刚需被迫选择改善型住房。

_{2019上半年大成都商品住宅各面积段成交面积占比}

数据显示，2019上半年中心城区110㎡以上户型供应占比已超7成；2018至今年6月底成都中心城区110㎡以上户型供销比（套数）约1.14，比成交更多的是供应。

_{2014-2019中心城区110㎡上下新增套数占比变化}

据不完全统计，2018中心城区出让地块中，有25个已公布案名，2019年已拿证入市14个，其中仅两个项目含有100㎡以下面积段产品，90㎡以下无，110-150㎡面积段的设置成为常规。

2019上半年成都住宅90㎡以下产品成交占比不足10%，“刚需”“刚改”需求萎缩？事实是供应在“拖后腿”。统计显示，今年上半年70-110㎡产品供销倒挂严重，中心城区110㎡以下面积段供销比（套数）仅为0.63，供应缺口显著。

_{2019上半年大成都商品住宅各面积段供销面积差}

成都全面改善，大户型产品席卷市场，但市场供应缺口还是小户型，市场供应产品与真实需求是否做到匹配，还得打上一个问号。

据统计，2019上半年中心城区二手房70-90㎡户型成交占比4成，侧面证明“刚需”需求并不少。对很多年轻购房群体而言，新房户型面积提档，为控制总价，不得不在二手房谋出路。

_{2019上半年一、二圈层二手房、新房成交面积段占比}

不难发现，成都全面改善的大趋势下，“刚需”需求不但没逐渐消失，反而因近一两年强制改善在不断积累，小户型依旧受大众追捧。

综上，2019年可能是刚需买房更加困难的一年，刚需需求被开发商忽视的情形下，购房者不应坐以待毙。

目前房住不炒，稳字当头，房价“跌”是不太会出现的结果。对一个钱包干瘪的刚需购房者而言，选择一个面积相对小的房子降低总价和首付才能从根本上解决住房问题。

1、购房欲望不强烈的，建议可等等主城或近郊的网红盘，除了位置好，就是价格划算，做到房票优化利用，比如SM锦悦。

2、购房需求迫切的，建议借款来拼凑更多的首付款，追赶一些刚改项目，比如成华区的首钢蓉城里，这种处于近郊的盘，配套虽比市中心差一些，但正随城市发展趋于成熟。

3、对于在成都近郊上班的，可以考虑把部分房款抽取出来配置车辆，房子买在距上班地点车程1小时的范围内，比如郫都区的瑞和上院，单价便宜，有小户型，自然总价也不高。

4、对于工作地缘性较强的，其实也就不叫刚需了，算作是普通购房者，如果觉得工作够稳定，可以考虑就地买房，生活与工作兼顾。

_备注：_{以上信息采集于2019年8月1日，实际信息可能有变动，请以销售现场实际信息为准，文中所涉及装修状况、标准以合同为准，文中楼盘卡片均为效果图，文中所涉及面积为建筑面积，文中距离来自百度地图，文中根据百度地图绘制的图片仅作参考。}

_{免责声明：}_{因时间、市场、政策等会发生变化，以上信息仅做参考，不作为交易依据使用。}