最近两年，房产经纪人大刚明显觉得客户变了，这个从业十三年的老牌经纪人，凭着踏实肯干在这个行业里留下了扎实的脚步，但是最近，他觉得客户变了：以前的客户都是有90平的预算，要看70平的房子，恨不能再节约点，但是最近两年的客户，都是想看比预算更高，甚至需要拆借部分现金来“踮起脚尖”适配更好、更舒适的住宅。
与此同时，购房者老王也觉得情况有点没对，老王打算给女儿买一套房子，当做女儿的婚前财产。看了大大小小几十个盘之后，他原本的买个套一套二，以后租出去方便的想法，成功被逆转为了：双主卧空间，三世同堂尽享天伦之乐。
大刚的和老王遭遇的现状，背后是购房逻辑发生的变化。
自2018年起，成都各大开发商就拉起了“改善元年”的大幕，于是一批又一批的大面积、高品质、湖居、大平层、小叠墅充斥了整个成都，彼时，成都依然是刚需当道，购房者大多数是：看的时候兴致勃勃，算个价格就直呼买不起。
但是经过两年的沉淀，土拍市场面粉屡屡贵过面包，开发商对产品精雕细琢，购房者慢慢的也愿意接受改善型住宅。
尤其是今年年初，一场“蜗居”的洗礼后，人们对大户型、双入户、有书房、大阳台的房子的热情高涨。
贝壳研究院的《理想居住报告》显示：今年有45.9%的家庭想“小房换大房”。
改善房源成交比例上升
根据贝壳研究院数据统计显示： 5 月第三周，成都成交套均面积 121.2 平方米，分区域来看，除高新区外，其他区域成交套均面积均有不同程度增加，其中天府新区套面 141.7 ㎡，120 ㎡及以上房源成交占比持续提升；高新区成交套均面积 131.3 ㎡，120-140 ㎡成交占比大幅增长至 53.3%。
熟悉成都楼市的人都清楚，2016年，是一个分割线.2016年以前，成都楼市普遍是小户型，低总价，50-80平左右的住宅占了大多数，70-80㎡的小套三是主打产品，甚至市场一度出现59㎡的套四。
但是到了2016年，由于土拍市场变化和地容积率的要求，开发商转型开始做改善产品，大平层产品开始走向市场。到2018年，几乎出现了全城改善的局面，于是2018年也被称为成都的改善元年。
但是普通购房者对改善的接受度一般，大多数产品面临去化慢的现实情况。经过几年时间的思维转变，尤其是2020年的“全民蜗居”后，人们陡然发现，自己对居住空间的需求更加具象化。
购房者的需求更具象化
“相对于以往的看着手里的钱匹配房子，现在的购房者需求更明确。”房产经纪人大刚说：“现在更多的客户是给我们做了一个房子的画像，然后我们按图索骥去匹配，比如我要几室几厅，我要几个卫生间，我的房子地段附近要有学校医院地铁站，甚至详细到房间朝向和入户方式”。
贝壳研究院的理想居住报告也显示：以小换大”，成了城市居民改变居住现状的首先选择方式。在家待的时间久了，会让人们对居住环境有更深的认识，对存在的弊端也有更深体会。36.2%的受访者表示，对目前居住的生活环境，还不够满意。
“住得大、住得好，是很多改善型家庭提高生活品质的必备项，所以想换房子的迟早还是会换，想买的始终还是会买。”
随着2月20日以来各大中介的迅速复工，带看房源也渐趋往日的平稳，很多改善型需求的顾客，陆续在线上VR看房以及线下预约看房了。“但总体来说，目前线下带看的数量还没有很多，在线上关注和咨询的比例更大。”
开发商的开发逻辑变了
如果说2016年成都的开发商对大平层的改善型产品知识试水的话，那如今成都的开发商已经是精进了。无论是武侯新城的金茂府、龙湖天宸原著、还是怡心湖旁的金地悦澜道，亦或者凤起潮鸣这个在杭州一房难求的成都复刻版，开发商们看懂了成都人的需求。
其实，从2018年成都进入改善元年开始，成都的开发商纷纷意识到，地价持续上扬，新进开发商拿地成本越发高昂，倒逼改善成为市场主流。
深耕成都房产圈的销售代表凯文说：“市面上的产品变了，开发商的开发逻辑变了，而这背后，其实是人们对居住本身的深入思考。”
中原地产数据统计显示：2019年大成都范围内商品房成交中，90—130㎡产品为当下市场主流，150㎡以上改善型产品持续上涨。而90㎡以下的刚需产品被挤压，尤其是70—90㎡产品，新房市场的刚性需求被抑制。更大的起步面积改善型户型成为大部分房企的选择。
高品质改善时代已经成为主流
从成都楼市和购房者的表现来看，改善已经成为了成都楼市的主流。
从居住来讲：改善产品容积率偏低，居住舒适度得以提升，对城市发展和个人居住体验来说都是好事儿；
对购房者来讲：市面上以大面积高总价的改善产品供应为主，但是依然有部分刚需/刚改产品，普通购房者垫垫脚尖就可以获得一套预期之上的住宅；
对房企来讲：不断的探索都市居住需求，体察购房者的购房理念升级，依然是重中之重。
备注：以上信息更新时间为2020年6月5日，实际信息，请以销售现场实际信息为准，文中楼盘卡片均为效果图，文中参考价格来源于售楼部，如有变化，具体以售楼部为准，文中户型面积均为建筑面积。关于地铁距离，来源于售楼部，百度地图，绿地率、绿化率、容积率来源于开发商。
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