大家好，邱霜同学今天有事，由我代班踩盘长冶·南阳御龙府。
今天这篇文章，我会分为两个部分：第一部分，告诉大家一个“不为人知”的南阳御龙府；第二个部分，对当前陷入“神盘”选择困难症的购房者，给予一些建议。
01 关于长冶·南阳御龙府
先直接说我的结论：一个字就是买。
如果说的详细一点，那就跟人居·盛和林语一样，我没有任何理由阻止任何人以任何目的购买这个楼盘，哪怕你在自住之外还有其他心思。
好了，进入正题。
人尽皆知的长冶·南阳御龙府，我就简单带过，毕竟很多媒体都已经写过了。
首先，我们看地段。
长冶·南阳御龙府位于高新南区，西临红星路南延线主轴，夹于吉龙二街、应龙路两街之间。附近有大家比较熟知的中德英伦联邦、嘉年华国际社区、北大资源颐和翡翠府等楼盘。距离地铁1号线天府五街站直线距离1500米，距离地铁6号线观东站约1200米。地段不错，交通也比较方便，离地铁稍微远了一点。
从行政划分上看，长冶·南阳御龙府应该是属于中和街道，但它距离传统的中和核心区域又比较远，它与中和街道办直线距离有近3公里，但它离新川板块却只有区区500米。所以从房地产的角度，我们会更倾向把它归于新川板块，共享它的环境、产业、配套和前景。
关于新川板块，我在《成都三大潜力板块（上）》这篇文章中写过，这里不再赘述，当然我也提醒广大购房者，学校资源，可能无法跨区域打破。长冶·南阳御龙府周边拥有行知小学、新华学校，以及2-3所幼儿园，基本的教育资源还是比较充沛。
总之，长冶·南阳御龙府所在的地段，尽管无法跟城南的金融城、大源相比，但总体而言，也属于比较优质的核心板块了。
其次，我们看产品。
从平面上看，它长这样。
方位：↑ 北
鸟瞰效果图。方位：←北
整个项目占地约117亩，其中东侧为住宅部分，西侧为商办部分。但住宅和商办之间有隔断，不能互通，保证了住宅产品的纯粹。
住宅部分占地为57亩，容积率4.0，建筑密度24.71%，绿地率35.59%。
共有11栋楼按“8”字形布局，形成大围合＋双中庭的设计，外围一圈的住宅楼下，带有底商。
去年3月，项目第一批次1、3、6号楼早已售罄，而本次要开的两栋楼，为5号楼和7号楼。如图所示：
项目一期外立面效果图
项目整体外立面采用了art-deco风格，32层，局部石材搭配仿石涂料，品质感较强。产品面积段集中于94-130平，梯户比为2梯4户，层高3米，符合品质刚需和首改的定位标准。
本次开盘的5种户型，分别约为111、113、116、117和130平。
111㎡ 三室两厅两卫
113㎡ 三室两厅两卫
116㎡ 三室两厅两卫
117㎡ 三室两厅双卫
130㎡ 四室内两厅两卫
其中116平和130平，因面宽大，进深短，多个开间朝向主景观面等原因，是同批次房源中较优的户型，建议大家优先考虑。
说点小故事。
如果只是一般的踩盘，把项目面上的信息说清楚，表达一下自己的观点，基本也就可以了。但是今天难得由我代班一篇踩盘稿，就给大家说几个“不为人知”的小故事。
大家应该看过长冶·南阳御龙府的广告，广告语是“诚信回馈社会”和“建老百姓买得起的好房子”。这样的广告，在当前的房地产市场中，显得非常另类。但这恰恰是长冶地产的开发理念和企业文化。
长冶地产的董事长，今年66岁，做了几十年的人大代表。他曾亲口对我说过这么一句话：“我都这把年纪了，将来我是要带着孙子在小区里散步的，如果我产品做不好，价格卖贵了，我心不安。”
所以他做了两件事：
第一，坚持清水交付。
我相信购房者都很清楚，只要加装修，不可能没有利润。但是董事长认为再好的精装，也难免会有瑕疵，也难免遭人骂。为此，长冶南阳御龙府少赚大约2个亿。
第二，跟工程部对赌。
董事长给我看过一份内部的红头文件，算是一份对赌协议，如果业主对房子的质量验收满意，工程部将获得100万元现金奖励。
鉴于董事长为人低调，我就不多说了，怕他不高兴。
不过，我可以再说说其他的。
长冶·南阳御龙府的设计单位，叫中泰设计，一家成都非常有名的设计公司。负责这个项目的设计总监，叫秋秋。
她告诉我：2017年3月长冶南阳御龙府住宅一批次开盘，中泰设计的成都公司组了一个40多人的团，准备人手买一套。当然，因为公平的摇号规则，中泰设计40人的购房团只有2人顺利中签，秋秋是其中一位幸运儿。
设计单位，是最了解一个楼盘的，说知根知底也一点不为过。而能够吸引一家设计单位组团购买的楼盘，我相信已经足以胜过一切多余的语言。
以下为改项目本次预售信息，来源为成都房协官方网站。
本次将推出368套房源，其中37套房源将用于棚改货币化安置住户优先摇号、优先选房，199套房源将用于刚需家庭优先摇号、优先选房。普通132套。
网上登记时间为：8.18-8.20
资格核验时间为：8.20-8.23
摇号时间预计为：2018年10月8日（准确摇号时间以公告为准）
选房时间预计为：2018年10月10日－10月12日（准确时间以选房细则为准）
划重点：这意味着锁定周期比一般楼盘长，可能要10月12日以后才能解锁。
02 关于神盘·选择困难症
8月16日，邱霜写人居盛和林语的踩盘文章《高新区低价神盘，是否一定要买？》，按照我们团队的分工，我不应该干涉这篇文章的内容。
但在文章的末尾，我还是补充了一段我的观点。
结果不出所料，8月17日晚上，长冶南阳御龙府的预售就出来了。
这两个楼盘，人居只有324套房源，摇号的人数我猜测应该小20000人；长冶的房源有368套，我预计的摇号人数应该在5000-8000人之间。谁的中签率更高一些，不言自明。
为什么我一定要在文章中补充阐明我的这个观点？
这就是单盘思维和通盘思维的区别。
人居好不好？好！该不该买？该！
这就是90%以上购房者的脑回路。
他们只看到了收益（价格便宜），看不到风险（中签率低），也看不到机会成本。
现在长冶拿证，打醒了很多人，估计很多购房者也开始意识到这个问题了，结果又陷入神盘的选择困难中，瞻前顾后，举棋不定。
下面，我就说说我的思路，希望让大家看的更清晰一些。
当然我的思路也不一定对，仅供参考。
1、我曾经说过，金九银十应该是一个供应较多，年底冲量的时间节点。而部分开发商可能会在8月就开始抢跑。所以接下来两三个月，大家可能会有2-3次的摇号机会，一定要把握好。
2、高新南区是一个独立的限购区域，所以原则上，我们单独说它。如果你既有11区＋高新的房票；又或者有天府新区＋高新的房票，那你首先想清楚，要不要来凑高新南区的这个热闹，反正中签率不会太高。
3、高新南区目前有多个神盘，除了已经拿证的人居盛和林语，长冶南阳御龙府之外，还有中建天府公馆、北大资源紫境府、爱在城南、碧桂园沁云里、宸光和悦。此外，人居也还有几栋大户型。其中，前三个开盘的概率较大。
4、根据熙华府、人居、长冶三盘轮动的预售机制看，我们可以看出，高新南区供应不多，很容易引发大规模排号的可能性，于舆论和稳定不利，所以换做是我，我也会选择错峰放证的方式，来平衡供需。所以大家想明白这一点，你就可以懂的，你报名了熙华府，你就一定会错过人居，你报名了人居，你就一定会错过长冶南阳御龙府，你报名了御龙府，你同样会错过……（我猜是中建天府公馆，不负责哈）。
5、那会不会连续错过两个神盘呢？例如，我报名了人居，会不会同时错过长冶和中建？我认为不会。要知道政府部门做事情，一般来说还是会考虑的比较周全，既要……也要……，了解一下。既要维护社会和舆情稳定，又要维护大多数购房者的利益嘛。所以，如果高新南区还有神盘要开，估计会在人居解禁之后了。当然，普通盘不在此列。
6、比较重要的一点，是购房者要区别每个神盘的定位。例如长冶，它10500的清水单价，总价段110万－140万，首付30-40万，单价低、总价低，是适合刚需和首改的；中建天府公馆，单价应该会比它贵3000左右，面积段也要大一些，毫无疑问定位改善偏多。而北大资源紫境府是精装，单价会更高，面积段更大。所以它们适合的人群不一样，预算的范围也不一样，购房者根据实际需求，量体裁衣，才是王道。
以上，只是我个人的判断，不代表最终市场结果，如果蒙对了，算我运气好。如果打脸了，大家见谅。谢谢！