央行发布房贷利率新规， 对你买房有什么影响？

8月25日，央行发布了《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》，确定了最.新贷款利率的计算方式，自2019年10月8日起，中国家庭的住房贷款不再实行“基准利率”，将与LPR挂钩。

全文内容如下：

下面小编带大家逐条解读。

【原文】

一、自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。

【解读】

10月8日后，新的贷款利率将采用贷款报价利率（LPR）+基准加点的形式。原来的基准利率上浮那一套将不再采用。

1个“基点”是万分之一，100个基点就是1.0%。最.新的长期LPR利率为4.85%，如果加点100，就是5.85%。

加点数值确定后，合同期内不变，LPR是变化的，每个月20号，央行会公布新一期的LPR利率。

【原文】

二、借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。

【解读】

以前的政策，打折或上浮比例一旦确定是不变的，变得只有基准利率。每年的1月1日，银行会根据最.新的基准利率，重新计算房贷利率和月供金额。

新政策，LPR是变化的，加点是不变的_{（相当于以前的上浮比例）}，银行可以和借款人执行拟定定价周期，周期最短可以是1年，最长是合同期不变。

假设，LPR由4.85%下降到4.6%，共加100点，那么第二年的利率就由5.85下降到5.6%。

【原文】 

三、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

【解读】

以前的政策，根据市场情况，银行可以对利率打折，也可以对利率上浮，央行能修改的就只有基准利率。

过去，利率打7折的时候，房贷利率可以低到3.43%。

但是以后就没有利率打折这种好事了，房贷利率只能高于LPR，不能低于它，二套房还要在LPR的基础上加60个基点。

【原文】

四、人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

【解读】

这相当于把一部分利率浮动权限下放到各个省份，各地根据当地楼市情况，在LPR基础上确定加点数值，首套在LPR上加点，二套房在LPR+60基点的基础再加点，省内各个银行都要执行这一标准。

假设省控加50个基点，以当前LPR4.85%为计算标准，那么首套房就是4.85%+0.50%=5.35%，二套房就是4.85%+0.60%+0.0.50%=5.95%。

省内所.有银行都执行这一加点数，再根据借款人的征信情况等，确定本行的加点值。

【原文】

五、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。

【解读】

省控确定了加点值下限后，并不是结束，各商业银行还要结合银行经营情况和借款人的征信情况等，确定一个具体的加点数值。

也就是说，最终的房贷利率组成包括三个部分

首套：LPR+省控加点+银行加点

二套：LPR+60基点+省控加点+银行加点

举个例子，同样以当前LPR4.85%为基准，假设省控加50个基点，然后你去建设银行办理贷款，因为征信较差，又加20个基点，也就是说总共加了70个基点，

那么如果你是首套房，最终利率就是：4.85%+0.50%+0.20%=5.55%

如果是二套房，那么最终利率为：4.85%+0.6%+0.50+0.20%=6.15%

【原文】

六、银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务，依法合规保障借款人合同权利和消费者权益，严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务，确保相关工作平稳有序进行。

【解读】

加按揭，是说为现房的借款人提供的一种“追加”贷款的服务，加按揭贷款额度加上原贷款余额之和，最.高可达房屋评估价值的70%。

这种贷款目前市面上已经不多，以后也不会允许。

【原文】

七、2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。

【解读】

这一点很好理解，2019年10月8日之前的贷款按老政策执行，之后的贷款按照新政策执行。

【原文】

八、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

【解读】

针对商业、办公楼、公寓这种40年产权的物业形态，也执行不低于LPR+60个基点的贷款利率，相当于二套房的标准，银行只能再此基础上浮，公积金依然保持3.25%不变。

1.贷款利率新规对购房者的影响在哪里？

央行有关负责人在答记者问时明确表示，新规是为了落实“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位，与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。

尤其是对于首套房来说，该买的时候还是买，利率的影响是其次的。二套房则要根据实际加点情况，再做权衡。

2.改革后的房贷利率相比之前到底是涨还是降？

这个问题并没有答案，因为改革后的利率有很多都是变量。

我们不妨对比改革前后的利率计算方式：

改革前：

首套房：基准利率x（1+15%）

二套房：基准利率x（1+20%）

改革后：

首套房：LPR+省控加点+银行加点

二套房：LPR+60个基点（0.60%）+省控加点+银行加点

改革后，每个环节都是不确定的，且LPR每个月都会变化，因此根本无从计算到底房贷利率是涨还是降。

^{备注：以上信息采集时间为2019年08月28日，部分信息来自网络，因时间、市场、政策等会发生变化，以上信息仅做参考，不作为交易依据使用。}