昨天，位于金牛区国宾板块的保利国宾首府项目取得了新的预售证，距离其上一次推盘过去一年4个月有余，估计好多购房者都快忘了这个项目了。
大咖评房第十二期：保利国宾首府
2018-07-26
此次推出的4号和5号楼是两栋高层房源，均价为14000元/平方米左右（带装修），其中清水均价约11000元/平方米，装修均价约3300元/平方米。此次清水的成交均价与上批次清水成交均价基本相当。
好巧不巧，昨天早上，我正好去项目踩盘。
到了现场发现， 售楼部正在进行开盘前的预备工作，工作人员告诉我，预计很快就会拿预售证。
我立马通过我的私人微信发布了朋友圈，告知有意向的购房者赶快来售楼部现场。
本来还窃喜周末有两天时间可以好好准备这篇踩盘稿，可是却杀了我一个措手不及，心好累！只好连夜赶出了这篇踩盘稿。
好了，废话不多说了，直接入正题。
保利国宾首府项目位于金科南路和金科南二路交汇处，隶属于金牛区国宾板块。
说到国宾板块，城西人肯定不陌生，这里因为金牛宾馆而得名。
从地理位置来看，位于金牛区西北方向，东临北星大道、西临摸底河、北至金牛区界、南至三环路，面积20.21平方公里。
仅从地段价值来看，我认为国宾板块未来的表现是非常值得市场期待的。
首先，地理位置优越，在城西整个主城区范围内，金沙、外金沙、光华、内光华板块开发均接近饱和，国宾板块可能是入住城西主城区的机会。
其次，主城区目前少有的还有大量待开发土地的区域，可开发土地近万亩。另外还有一个是八里庄。但八里庄是2016年才开始启动改造的，且是整体重建，从发展时间、发展基础来看，我觉得国宾板块的期待值更高。
第三，享有政府的总体规划，发展的起点更高。国宾板块是金牛区重点提出发展的“一核三轴六区”的其中一区，也就是国宾文化旅游商贸区。在产业的集中引导下，将享有更多城市红利倾斜。
从地理位置上来看，保利国宾首府项目正处于国宾板块的核心位置，可以更直接享有板块发展的红利。
但还有一点，值得一提。
相较2015年和2016年，国宾板块近一年来在市场的动作明显减少，这对于整个板块的对外效应显然会造成一定影响，后期具体表现如何，还要关注板块接下来的动作。
前面说到，国宾板块有近万亩的可开发用地，我在实地看到，仅国宾首府项目四周就有三块待开发用地，地块用地属性不明。
在配套资源方面，我觉得项目较大的短板就是商业配套。
周边一公里范围内以社区底商为主，仅有的集中式商业为距离项目约500米的东原亲亲里，体量约4万平方米，涵盖了独栋商业和商业街，我在实地看到已有电影院、麦当劳等配套。
不过，在交通和教育配套方面表现突出。
交通方面，地铁2号线金科北路站距离项目直线距离约700米，步行可达。
此外由于紧邻主干道金科南路，公交线路也较多，公共出行十分便捷。
教育方面，项目周边有幼儿园、小学和中学教育资源，具有代表性的就是机关二幼、金泉小学、规划中的茶店子小学分校区以及金牛中学，距离都在一公里范围内。
但由于目前未交房，可否就读暂不知。
其实项目体量也不算小，总占地面积88亩，但之所以会说它小，是因为该项目不是一个整体，而是被市政道路分割成了两个地块，每块地40余亩。其中临金科南路的地块已经售罄，此次推出的是临近科兴南路的地块。
那么产品的具体表现如何呢？适合什么样的购房者关注？综合以下分析来看，我认为更适合首改型购房者关注。
项目总体容积率3.0，规划涵盖了高层和多层两种产品，两块地都是规划的高低配。其中多层产品主要以阵列式布局的方式位于小区的内部，高层产品则以半围合式布局的方式位于小区的外围。
这样的规划布局对于高层产品有一个明显的优势就是视野相对开阔。
但同样也造成两个明显的劣势。
第一，高层全部临路，但除临金科南路一侧外，其余道路等级均不高，干道影响相对较小。
第二，低密产品的价值就在于对资源的占有，再加上每块地体量均不大，高层住户可享有的小区公共资源有限。
而在产品方面。
项目规划了高层、跃层和别墅三种产品，总体产品面积从107—180平方米不等。
其中高层产品的建筑面积在107—140平方米左右，有一定赠送面积，实得面积在120—160平方米左右。仅从产品面积段来看，我认为达到了品质改善的标准。
但高层产品采用了2梯4户的设计，再加上1:0.8的车位比，且整个小区还规划有商业产权性质的叠拼产品和跃层产品，主要位于小区的外围，如果从事商业经营或办公，将极大影响居住的纯粹性，整体居住品质不高。
具体来看看户型。
产品有两个突出特点：一是开窗面大。以建面约140平方米产品为例，朝东南方向一侧开窗面超过了15米，横厅设计，还配置了一个7米*1.5米的景观阳台；二是主卧舒适度高。127、140和 141平方米三个户型的主卧均配有独立的衣帽间，109平方米产品虽没有设置单独的衣帽间区域，但开间和进深尺寸也分别达到了3.5米和4.4米，居住舒适度较高。
项目有三个不确定的因素，希望引起大家重视：
1、待开发用地
这在前文中有提到，但这里我想重点说的是，其中有一块空地紧邻此次推出的4号和5号楼，因此土地属性和未来规划情况会对这两栋房源带来直接影响。
我试图通过业内的关系想要了解该地块的情况，但暂时还未得到回复。
如果此后有进一步消息，我会第一时间在文末留言区置顶。
2、带装修
现场没有符合交付标准的样板间展示，仅有公示的精装配置标准可供参考。
根据两栋楼的精装配置及产品品牌来看，我预计精装成本在1000—1500元/平方米左右，但最终呈现效果如何，不得而知。
3、航线
当天上午，我在项目现场有听到较为明显的飞机声。
我向一位住在周边的读者了解了该情况，他表示确实有航线经过，但在封闭的室内环境下基本听不到，对于日常生活的影响不大。
如果你对此比较关注，建议到实地进行了解。
项目有个最明显的不利因素就是周边流动人口较多。
这个消息也是前面提到的热心读者提供的，在这里再次给您道声谢。
据这位读者介绍，在项目的东南方向，也就是科兴南路的一侧，是一个万人小区，这个小区里规划有六七十栋楼，全是几十年前的老小区，流动人口较多，因此周边环境相对较乱。
我在现场实测，该小区与保利国宾首府只有2、3百米的距离，在不拆迁的情况下，可能会对周边居住环境带来一定影响。
我们来看看此次推出的4号楼和5号楼房源的具体情况，均价约14000元/平方米（带装修），总价集中在约151万元—216万元之间。
我查询了下项目周边近期二手房的成交价格，集中在1.8—2万元/平方米之间。
两栋楼位置差异不大且产品分布相同，建面约127平方米和109平方米产品全部对内，建面约141平方米和140平方米产品全部朝外。
从朝向来看，127平方米和109平方米产品虽然占到了中庭景观的优势，但为西北朝向；而141平方米和140平方米产品为东南朝向，但对外且紧邻的空地目前开发情况未知。
还有一点需要注意。
根据公示的房源信息，109平方米产品全为公寓产品，此公寓与40年产权的公寓产品不一样，它是指卧室或起居室（厅）大寒日日晒不满足2小时的户型。
各个产品的优势和劣势均相对明显，建议大家根据自己的实际需求进行选择。
总结三点：
1、综合以上分析来看，我认为项目虽然是按照改善的标准进行定位的，但部分指标相对较低，对于后期居住品质可能会带来一定影响。所以，如果你是对居住品质有一定要求的改善型购房者，建议再多做一些比较。
2、但如果你有改善居住环境的需求，但出价能力不算太高，建议积极买入。
3、以上数据主要来源于置业顾问及网络，有关项目的具体经济指标，请以开发商口径为准。
PS：以下是保利国宾首府项目此次的预售信息，来源为成都房协官方网站。
本次将推出4号楼和5号楼共212套房源，其中22套房源将用于棚改货币化安置住户优先摇号、优先选房。
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登记地址：www.cdfangxie.com
资格核验时间：2018年3月25日—29日（共5天）（9:00—18：00）