新希望锦麟府售楼部还没有开放的时候，我就充满着好奇与期待，因为是龙泉驿“亲儿子”大面地块上第一块“万元地”，朋友圈很多置业顾问也屡屡在CUE这个项目。在这个月初，这个项目也干脆利落的取了预售证。
大面“万元地”开盘
2018-12-21
楼盘详情
- 楼盘名：新希望·锦麟府
- 占地面积：211亩
- 规划户数：1782户
- 容积率：2.49
- 物业类型：高层、洋房、合院
- 取证楼栋：5、7号楼
- 取证户数：216户
- 户型：建面135-148平米
- 地铁：2号线、13号线（规划）
关于价格
提到新希望锦麟府，就不得不说一说它的价格。大面目前二手房均价在1.3万元/平米左右，而这块地的楼面价就达到了1.1万元/平方米，拿地即聚焦目光。
本次首开价格1.8-2.1万元/平方米，其中包含了3300元/平米的装修。再看看周边市场，成龙大道另一侧的卧龙谷壹号同样定位改善大平层，建面148-187平米，清水均价1.62万元/平方米。再看偏刚需一点的楼盘，世茂城三期上批次房源，带装修均价1.4万元/平方米；百悦城PLUS上批次房源，带装修均价1.2万元/平方米。
可以看出，周边大量低价竞品，世茂和百悦地块都是前几年拿的低价地，而且也都有150平左右的面积段户型。
因此这个项目现在的环境很尴尬，周边好几个低地价楼盘还在售，自己又作为市场上打头阵面世的高价地楼盘，高处不胜寒。在这样的环境下，就只能靠自身的产品来与周边竞品拉出差距。
接下来，我们再仔细分析一下这个楼盘。
区域情况如何？
新希望锦麟府位于大面成龙大道绕城出口，这个区域的新房市场，可谓是你方唱罢我登场，频频取证的包括世茂地块、百悦地块、凯德卓锦万黛，还有刚刚售罄的华润云庭。
在自然环境方面，距离2公里处有25000亩三圣乡和白鹭湾湿地，但方圆2公里内，情况就没有那样美好了。项目北侧是一条河渠，新希望也在靠近河渠的一侧打造了一个小的绿化带公园。但一河之隔的是恒大绿洲，这个楼盘有3400多户，占地60万平方米，围绕着小区外围，底商已发展出了颇有一种小县城的接地气氛围。项目门口的车城西四路也是大货车不断，坑坑洼洼。项目定位改善，但改善的微观环境底子并不理想。
恒大绿洲
车城西四路
不过，一踏进该项目，先走过小公园，再层层推进，进入迎宾区自动门，再到长廊和水池景观，然后才是后现代式风格的售楼部，能看出是用心在营造格调氛围。
项目西侧河流公园
售楼部外围
售楼部外围
在交通方面，项目距离主干道成龙大道只有700米，到绕城高速龙泉出入口2公里左右，进城到市中心以及到环球中心金融城城南区域都比较方便；
地铁方面，目前已经开通的2号线最近的站也有2公里，远水解不了近渴。但规划中的13号线会在成龙大道设站，距离项目600米左右。
商业方面延续了大面商业匮乏的基因，周边2公里内无大型商业配套，最近的也是世茂城五期规划的商业街，但距离项目也有2.5公里以上。现在新开的楼盘都不允许规划社区底商，项目本身的商业配套也暂时不明确，因此后期日常生活可能只依靠周边已交房楼盘的底商。
克服外部环境劣势，全南北排列式布局
项目总坪图
正如前文所说，项目外围自然环境效果不甚理想，产品在组合布阵上采用的是南北排列式布局。这样布局的好处是什么呢？
第一， 户户南北通透的纯板房。据现场置业顾问介绍，项目内部没有一户“公寓”（在冬至日光照小于两小时） 。
第二， 85%以上的房间都朝向中庭。本次推售的5号楼是双面中庭，7号楼是背面朝向中庭，南面朝向洋房区域。
沙盘图实拍
然后再看看户型。
135平米户型分布在7号楼，朝北的是三个卧室，看中庭；朝南的一面是客厅和主卧，虽然朝洋房和合院低楼层区域，但洋房横在中间仍会遮挡视线，而且中间还有一条路，低楼层即会受到道路噪音和灰尘影响。高楼层优势则很明显了。可以穿过洋房享受到开开阔的视野，配上7.2米面宽的客厅，景观和视野效果都会很不错。
148平米户型采用的是十字型布局，这样布局的好处是餐客厅与卧室分离，动静安排合理。148户型分布在5号楼，这栋楼南北双面中庭。
总结
高地价加低容积率，就只能走中高端改善路线。在景观方面，新希望锦麟府受困于项目外“脏乱差”的环境，在产品打造上受困被地价啃去一大片的成本，现行市场环境下，路会走的很艰难。等到明年低价地房源售罄，高价地大批量入市时，可能会好一些。
备注：以上信息采集时间为2018年12月12日，文中楼盘卡片为效果图，文中除了总坪图为效果图外，其他均为实拍图。文中面积如无特殊说明均为建筑面积，销售动态时有变动，请以售楼部为准。
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