主城区供应795套新房，真改善别拿青春等配套

今天，是位于武侯区机投镇的鑫悦美泉悦府项目网络登记的第二天，资料审核的第一天。

△项目外实景

这是该项目第一次开盘，推出795套78—137平方米的两房双卫、三房双卫和四房双卫的产品，清水交付，价格约11000—13500元/平方米。

近期，主城区供应节奏慢且量少，此次一次性推出795套房源，自然吸引了不少购房者的关注，我在现场看到，人气也确实很旺。

△项目临时售楼部

以下分析是我结合置业顾问介绍和实地踩盘后总结所得，希望能给大家带来一些参考。

区位及周边配套

不确定因素较多，发展前景是个未知数

美泉悦府项目位于武侯区业兴北路旁，处于草金立交外侧约1.5公里，隶属于武侯区机投镇。

项目东侧是业兴北路、北侧是武青西一路（修建中）、南侧是武青西二路（修建中）。

△项目地理位置示意图

项目周边有两条地铁线规划。

一条是地铁17号线，沿永康路规划，距离项目最近的是机投镇站，直线距离约800米。

另一条是地铁9号线，沿武青南路规划，与地铁17号线在机投镇换乘。

即便有两条地铁辐射于此，对于项目所处区域未来的发展，从目前来看，我认为，仍然是个未知数。

周边环境复杂，不确定因素较多。

说到机投镇，可能大多人的第一印象就是脏和乱，具体来看看项目周边。

分布着大量与机电、五金、汽车相关的企业和零散门店，造成周边货运车辆较多，居住环境较差。

除此之外，就是老旧小区和待开发用地，老旧小区主要集中在项目的东侧，待开发用地集中在项目的南北两侧，其中北侧用地为服务设施类用地，规划为农贸市场、停车场、幼儿园等，老旧小区已经纳入拆迁范围，据了解，预计年底将启动拆迁。

△项目周边实景图

但政府未来是否会有统一的规划和打造？能否汇集品牌或实力企业的关注目前都是未知数。

配套少且品质低。

武侯区目前好品质的商业配套基本都集中在武侯新城板块，对比来看，机投镇与武侯新城的差距就不是点把点儿了。

美泉悦府项目周边2公里范围内都没有大型的商业配套，目前来看，日常生活所需就近仅能依靠周边的社区底商。

教育配套方面，虽然不缺，但资源均较普通，1公里范围内有3所幼儿园、两所小学和中学，小学有行知实验小学，中学有机投中学。

综上来看，我认为项目更适合地缘性购房者自住。

地块及项目规划

百亩低密小区，适合品质刚需关注

美泉悦府所在的地块是顶峰集团在2015年9月30日拿下的，这是顶峰集团在成都开发的第二个项目，第一个项目是位于茶店子的顶峰水岸汇景。

该地块占地面积约128亩，规划容积率2.6，10%的商业配比，整个地块呈长方形，且是一个整体，四周均不临主干道，从地块指标来看，是具有打造改善的潜质的。

但具体呈现如何，还要看项目规划。

整个项目可以看做是两个组团，一个组团位于地块的西侧，由8栋18层的小高层围合而成，另外一个组团位于地块的东侧，也就是临近兴业北路一侧，由5栋小高层和15栋叠拼构成，5栋高层均位于外围。

△项目总平图

此次推出的7栋高层中，除12号楼外，其余6栋全部临路，其中1、2、3号楼为2梯5户的设计，其余均为2梯4户设计，且以十字形建筑布局为主，这也是同类型产品中，通风采光效果较好的一种。

小高层产品面积从78—137平方米不等，涵盖了两房单卫、三房双卫和四房双卫三种产品，层高均为3米。（其中两房单卫产品仅有数套，可以忽略不计了。）

综合以上指标来看，我认为项目在规划上更能满足品质刚需的需求。

产品表现

三、四房为主，整体舒适度表现较高

此次推出的795套房源共有9种户型，看似选择多，其实很简单，我来给大家捋一捋。

三房双卫产品共有6个户型，产品面积相差不大，从106—120平方米，在总价相差不大的前提下，我建议优先选择119、120两个户型。

先来看看119平方米产品。

典型的横厅设计，对比同面积段产品，有一个突出的优势就是休息室舒适度表现较高，三个休息室开间都在3米以上，其中一个次卧的开间达到了3.3米，此外就是主卧，4.9米的开间，设计成带衣帽间的套房也是绰绰有余的。

但这种设计也有一个明显的缺点，仅能保证一个主卧朝向住景观面。

再来看看120平方米的产品。

相较119平方米产品，该户型设计紧凑，浪费空间小，还有一个明显的优势是客厅和两个休息室可以朝向主景观面。

不过该户型也有一个不足之处，带独立卫生间的主卧并不是三个休息室中尺度空间很优秀的。

再来看看四房双卫的产品，共有132、137两个面积段三种户型。

重点来看看132平方米的竖厅产品。

该户型位于12栋，是该批次6栋楼中位置较好的一栋，不临路，三面采光，三个空间朝向主景观面，自然也是本批次房源中单价高的，均价大约在13500元/平方米。

综合以上户型来看，我认为该批次户型整体舒适度表现较高。

由于没有看到项目的不利因素公示，所以这方面我只能结合现场了解到的内容给大家一些建议：

1、项目位于航线下，当天早上在项目现场我粗略计算了一下，大约2—3分钟就会有飞机经过，噪音十分明显。

2、项目的北侧和南侧均是待开发用地，由于紧邻项目，未来是否会给项目带来直接影响还是个未知数。

我的购买建议：

此次预售的价格为11000—13500元/平方米，采用清水交付，对比周边的蓝光长岛国际社区，上批次带装修的价格为14900元/平方米，其中含3600元/平方米的精装。

美泉悦府项目价格优势并不明显。

结合产品和价格来看，我认为项目更适合地缘性的刚需和首改人群，如果你是再改型购房者，且对居住环境和品质有一定要求，慎入。

再说句题外话，天越来越热了，大家看房时注意防暑防晒。

PS:以下为该项目本次预售信息，来源为成都房协官方网站。

本次将推出795套房源，其中80套房源将用于棚改货币化安置住户优先摇号、优先选房，429套房源将用于刚需家庭优先摇号、优先选房。

网上登记时间为2018年6月22日—6月24日（共3天）（9:00—18：00）

资格核验时间为2018年6月23日—6月27日（共5天）（9:00—18：00）

备注：以上房源更新时间为2018年6月23日，如有房源信息变动，请以售楼部为准，文中楼盘图片均为效果图（COSMO天廊项目为实景图）。

免责声明：因时间、市场、政策等会发生变化，以上信息仅做参考，不作为交易依据使用。