高容积率
刚需盘
占据了天府新区麓山板块的好名头
大咖评房第六期：滨江和城
2018-07-26
这是一个光听项目名字不会知道开发商是哪家的楼盘，而现在又是一个买房挑品牌挑实力的年代。
毕竟现在买房成本这么高，购房者最怕遇到小开发商资金链断了，然后拿着业主的钱跑路。所以Z哥走进售楼部的第一件事，就是帮你们询问了开发商的具体情况。
本项目开发商——成都星晟置业有限公司，由四川滨江地产发展有限公司（2007年成立，注册地达州，国家二级房地产开发企业）开发。
该企业截至目前累计开发项目共8个，在建项目4个。（在成都的项目除了滨江和城外，还有滨江两岸）
不算是大开发商，但也是个中等生的水平。好歹人家在达州做地产已经不少年了，且在网上找到的消息也基本上是正面的，感觉口碑也不算太差。
本次打造的滨江和城项目，定位为刚需青年盘。目前在售4期15号楼，预计本月开盘，推出200多套房源。
项目为带装修，单价约1.2w-1.3w元/平（这个价格已算该区域较为温和的价格了），毕竟附近的半山艾马仕上期开盘均价2w元/平左右，这可是足足低了35%呢，且目前项目周边楼盘二手房均价已达1.5-2w元/平。
户型建面68㎡、81㎡、90㎡、117㎡，销售方式为全款优先。
基本信息就酱紫了，接下来z哥带各位具体看看该项目如何。
该项目位于城南天府新区，属于麓山板块。
“天府新区”、“麓山”这两个名词估计小伙伴们都不会太陌生，毕竟在今年的成都楼市里，这可算是“热词”。通俗点说它就是大家一致看好的潜力股、成都未来高端生活区等。
hold on，虽然麓山高端，但Z哥想说，认真来讲这个项目并不是传统意义上的麓山高端生活区。而是打了个擦边球，位于梓洲大道，成都印象中麓山高端生活区的斜对面。
咳咳，所以你想下楼就偶遇富翁上演玛丽苏还是很困难的，因为中间有大路分割。
说回正题，这个位置在交通方面的表现如下↓
自驾方面：主干道有麓山大道、梓洲大道等进出城较为方便，约3公里可到成沪高速。
地铁方面：距离已开通的1号线广都站约4公里（Z哥踩盘时，从广都站打滴滴去售楼部花费10元，问询了火三轮价格也是10元）。想要更近的？暂无。
但兽兽对我说了未来这里拥有双地铁，18号线和11号线将从项目附近经过。通过百度站点测距，这两条线路可以把项目离地铁的距离缩短到1~1.5公里的样子。
公交方面：附近公交车站点还是不少，但是基本进不到“城”，都是在附近转悠。要去远点的地方的话，就要依赖多次换乘了，麻烦了一点。
项目总占地248亩，分为商业+高层住宅打造。
高层住宅方面：共8118户，分为5期打造，其中1、2期住宅预计18年将会交房、3期19年交房、目前在售的为第4期，2020年交房。
项目住宅的层高分为31层、32层、34层三种类型，均为3梯6户，住宅一、二楼均为底商。
采用围合式布局（兽兽说的！但我不信呐）。
说到围合式，理论上来说应该是有不少优点的，比如安全性更高，能形成有效的社区边界；其次，每幢住宅可围绕中庭花园布置，每家每户均可在室内欣赏到中心花园的远景。
但偏偏，放在这个小区，行不通了！（这也是导致我不愿意相信这里是围合式的原因）。
这里的围合简直太凶残！别人家的围合是给中间空出一个大中庭，而这里的围合是把中间的区域空出来修房子，一栋贴一栋，围了一圈又一圈。
楼间距较近。如下图↓
关于这点，其实也是网友的热议项，各大房产平台的留言板里，均有不少网友嘲讽。“这是鸽子笼吗？”更有网友表示该项目立定跳远，可以从这栋楼跳去另外一栋。
“密”，是这个楼盘的“特色”。也正因为这点，小区的内部也就没有太多的空间用来打造各种特色景观之类的了。借用兽兽一句话，“景观方面就不要想太多了，基本没得。”
吐槽归吐槽，但是人家项目本身就是打造刚需盘，所以有些指标也就理所当然的不那么美好。
当时z哥和兽兽聊到这点的时候，他语重心长的对我说——这个盘位置这么好，价格也这么好，你能买到就不错了，再挑就只有去买“卫星城”了。
商业方面：总体商业面积约20万平米，分住宅底商(2层）+10万平方集中商业体建造（4层），预计2018年将会完工。
其中项目打造的和乐广场为该片区范围内率先呈现的大型综合商业体，目前大型主力店沃尔玛山姆商店已正式签约。
大型商场的入住，不仅可满足该项目住户日常生活的需要，也可覆盖周边小区居民的日常生活需求，毕竟目前周边没有大型商场。但可能会给部分临近商场的住户带来噪音影响。
另，项目现在二期底商销售中，单价为3w-4.2w，其中转角底商价格最贵，关于商业平面布局可看下图↓
因项目一、二层均为底商，会对部分住户造成噪音影响，且部分商铺允许餐饮，可能营业后会对临近住户造成油烟影响。
4期15号楼，户型为建面68㎡、81㎡、90㎡、117㎡，均为套三。
优点：各个功能区的尺寸比例规范，布局合理，可满足日常功能需求，每个户型有部分不计价面积，可以抵扣公摊面积，提升室内的使用面积，使业主居住的舒适性更好。
缺点：个别户型南北不通透，后期居住需要时常开门换气；卫生间门朝向主要活动区域，私密性一般，且每个户型都是三居室打造，有房间只有2.8米、2.9米，略显紧凑。
逛吃方面：目前项目周边主要靠周边小区底商支撑，项目一公里内无大型商业体，好在项目自身拥有20万方商业，以后吃逛还是不用担心的。
医疗方面：
讲真，z哥在实地围着小区走了大半圈都没有在周边看到诊所，所以只有回来网上搜索，发现项目距离诊所大多在1公里开外。
公园休闲方面：区域内比较出名的公园要属海昌极地世界了，家里有小孩的住户可以办一张年卡带孩子去玩耍。另外一个就是麓湖生态公园了。周末去公园散步还是可以的。
其他：项目展示了不利因素告知书↓↓↓
密密麻麻的字，归纳几个重点。
1、西南侧有立交桥，东临规划道路、西侧是红星路南延线，可能存在噪音。
2、北侧、东侧有暗渠，可能带来卫生、气味等影响。
3、周边红线临市政规划、公共绿化可能对临近楼栋有影响。
另还有一个情况要告诉大家，该楼盘前不久刚发生了维权事情，就是不知道各位小伙伴介不介意了。
成都五环麓湖板块富人聚集区的旁边！各项指标表示此盘，确实是刚需中的战斗需但，人家就是地段好，人家就是属于多少人趋之若鹜的“天府新区”！不服你能怎么办？
备注：以上房源更新时间为2018年3月24日，如有房源信息变动，请以房源详情页信息为准，文中楼盘图片为效果图，实景图均为实拍图，文中展示距离均来源于百度测距。
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