管城区楼市 | 新房/二手房房价"倒挂",新商城组团上位

2018-09-11 王栋


放眼郑州主城区,哪个片区楼市更值得刚需族关注?


根据链家网楼盘来电数据给出答案:管城区。


管城区楼市房价如何?是否值得刚需群体关注?我们通过区域实地探访一 一解析。

提起管城区,不少人给它的标签是“老、破、小”,经过近几年的发展,片区各项配套不断升级完善,逐渐吸引了众多购房者的目光。


我们不妨通过2011年管城区的新商城组团规划,分为“大商城遗址板块”和“商都新区板块”两个片区进行解析。


大商城遗址板块,也就是管城老城区,规划范围东至中州大道、西至京广路、南至南三环、北至金水路,面积约40平方公里。


以航海路为界,航海路以北配套相对完善。


1、区域内集聚了管城区大部分商业,主要以批发、购物为主,例如火车站商圈、二七商圈、紫荆商圈、富田一站式广场等,是郑州较早形成的商圈。


2、作为老城区,区域内已有多条城市主干道,京广南路、紫荆山路、城东路、中州大道、航海路、陇海路等,地铁2号线、5号线(规划中)在此交汇,交通便利性不容置疑。


3、区域内教育资源相对丰富,有创新街小学、管城区外国语小学、东关小学、金色港湾小学、市六十三中、贝斯特外语幼儿园等热门学校。


就目前发展现状来看,大商城遗址板块虽然有一定的文化底蕴,但由于涉及老旧小区的改造,升级发展节奏相对缓慢,未来可能面临修路、环境嘈杂等现象。


而航海路以南片区,属老城区自然外溢发展区域,目前处于发展完善阶段,片区建筑密度较高。

商都新区板块,是指南三环、机场高速、南水北调总干渠、绕城高速、管城回族区西边界合围区域。起步区拟定为十八里河、南四环、京广铁路合围区域。


该区域从北到南依次分为六大功能区。不同功能区的定位,决定了该区域并不是一个纯粹的居住区,后期居住环境可能会受到一定的影响。


区位上看,商都新区远离老城区,区域内暂无大型商业,且教育、医疗资源相对匮乏,相关生活配套还处于建设阶段,交房项目和成熟社区较少,区域整体发展相对滞后。


但这块土地的价值潜力是巨大的。


1、从区位上来看,商都新区北靠老城区,东临经开区,南接南龙湖,西临二七运河新区,成为区域发展的“关键节点”。


2、交通优势明显,区域内有南三环、南四环、绕城高速、京广南路、中州大道、107辅道和渠南路(规划中)等多条主干道,且地铁2号线穿过该区域直通新郑机场。


3、六大功能区中,十八里河功能区与水岸沿线功能区,俗称“管南片区”,是开发商争相进驻的区域。目前绿都、永威、鑫苑、正商、泰禾、融创、振兴等开发商布局于此,吸引了不少购房者置业。

通过对管城区现状及发展的了解,不难看出作为连接三区的“枢纽”,管城区的区域价值不言而喻。"新商城组团"的规划发展,成为带动片区楼市价值的重要原因之一。

大商城遗址板块在售新房分布图

那么,片区的楼市房价现状如何?我们仍从两个板块进行解析。


首先来看大商城遗址板块。


区域内新房以高层为主,房龄较高二手房小区较多。其中,在售新房项目较少,以城改项目为主,均价约13500-17300元/㎡;另外,二手房供应量较大,且五年以上房龄的房源较多,二手房挂牌价区间12000-29630元/㎡。

区域内在售新房信息

区域内在售二手房房源信息

据相关媒体平台数据记录,新房以阳光城为例,2011年开盘均价约6900元/㎡,目前在售房源均价约14000元/㎡;二手房以通利紫荆尚都为例,2008年开盘均价约6000元/㎡,目前挂牌房源价格区间为14274-26531元/㎡。


整体来看:


1、大商城遗址板块,新房与二手房价格基本持平。以在售新房金地铂悦一套建面约94㎡为例,总价约127万,首付按3成计算约48万,按贷款79万周期30年计算,月供约6737元(按利率上浮20%计算)。


2、以区域内近5年新房、二手房小区房价走势可以直观得出片区楼市的价值。同时,随着片区的升级完善,未来片区的商业值得关注。


我们挑选区域内几个热门楼盘做简单解析:


与大商城遗址不同的是,商都新区作为管城区南部片区,目前处于发展阶段,区域内新房居多,主要分布在管南片区,均价区间13000-14000元/㎡;二手房主要集中在东北部,挂牌房价区间在10310-29630元/㎡。


目前在售新房绿都澜湾、永威城等;此前被誉为“南区神盘”的鑫苑国际新城陆续推出新房源;泰禾金尊府、富田九鼎公馆、融创大王庄等新项目也陆续入市。

商都新区在售新房信息

商都新区在售二手房房源信息

整体来看,管南片区绿都澜湾、永威城等在售的新房均价区间13000-14000元/㎡;橡树玫瑰城、美景鸿城、阳光城等二手房挂牌价区间在13609-29630元/㎡。新房和二手房价格倒挂现象明显,且部分新房楼盘规划配建有学校资源。


我们挑选区域内几个热门楼盘做简单解析:

点评:永威品质一直不错,整体来看,项目周边有十八里河、南水北调运河、双河四公园;且临近中州大道、新郑快速路,交通便捷。
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1、探访发现,管城区建筑以高层为主,均价约13500元/㎡,以一套建面约89㎡户型为例,总价约120万,按贷款周期30年、利率上浮20%计算,首付约36万,月供约4977元,刚需购房群体若想在主城区安家,可考虑该片区;


2、刚需群体可以多关注大品牌开发商或高品质二手房小区,例如绿都澜湾、永威城、鑫苑国际新城、正商新蓝钻等,建议刚需果断“上车”;


3、换房改善群体可以留意泰禾金尊府,以及即将入市的融创大王庄项目,或去其他片区看看,多做对比;


4、随着新商城组团的规划发展,品牌房企进驻,区域发展逐渐升级完善,并向外拓展,未来将带动区域楼市价值。