城西低密洋房 均价1.7万到底值不值得买
2018-09-29
郭旖旎
中南上熙府作为中南置地入蓉第一个亮相的住宅产品，一上市就引起了多方关注，但不管是谁在关注，关注的点多半都在它的价格上，说白了就是一个字：贵。
那么，中南上熙府这个盘为何这么贵？它的全部产品是不是都很贵？这里不禁要打上几个问号。大家肯定想知道为什么，不急，往下看。
在回答这个问题之前，我们先要明确不同的产品，它的价格肯定是有所不同，你不能拿别墅的价格和高层来对比，也不能拿高层和洋房来对比，这样没有可比性，而且也有失公允。
我们说中南上熙府很贵，其实主要是指它的洋房产品比较贵，项目洋房目前共开出两个批次，首批次洋房是6月15日拿的预售，楼栋为5号楼，均价16500元/平米（含3200元/平米装修），已经售完；第二批次洋房是在7月13日拿的预售，推出1、2、6、8、9、12、13号楼，共216套房源，单价16000-17500元/平米（含3200元/平米装修），目前还有房源在售，不用摇号，可直接认购，但仍需购房资格。
项目高层和周边新房价格差不多，一批次高层，均价11700元/平米（清水），二批次高层，均价13700元/平米（含2900元/平米装修），目前高层暂时售完，后期还有两栋要加推。
而我们觉得这个盘贵很大程度上是因为旁边的恒大未来城便宜，中南卖11700-17500元/平米，恒大卖11300-12500元/平米。
首先，中南价格浮动这么大，是因为既卖高层，也卖洋房，而恒大只卖高层，两者的高层一对比，价格其实没有那么大的差别了，而洋房的产品溢价自然要比高层高。
其次，二者的拿地成本根本不在一个层次，恒大未来城楼面价3780元/平米，中南上熙府楼面价9800元/平米，两者价差达6000多，中南比恒大贵也在情理之中。
再次，中南这批次的洋房装修还是比较实打实的，装修标准3200元/平米，用的都是国际国内比较好的品牌，像方太、科勒、高仪等，装修的品质感较好，并且装修明细写得清清楚楚，不存在什么模棱两可的内容，比如什么同档次品牌这些，所以装修还是在一定程度上抬高了价格。
中南上熙府装修标准明细图
综合以上因素，小编觉得项目贵的主要原因还是拿地成本太高了，要怪只能怪去年行情太好，各个开发商都高歌猛进，成都近郊地价纷纷破万，但是却忽视了政府的调控和购房者的适应能力。
而产品本身究竟值不值这个价，我们下面再详细分析。
位于光华新城板块，交通和商业配套已日渐成熟
中南上熙府熙悦位于温江温泉大道和凤翔大道交汇处，属于光华新城板块，而光华新城经过多年打造，目前各个新房项目相继交付入住，区域人气逐渐起来，而与之相对应的配套也逐渐发展起来了。
项目区位图
（注：本图根据高德地图绘制，与实际信息可能略有偏差，仅供参考）
交通：项目周边有两条地铁线路，一条是已经开通的地铁4号线，项目距4号线涌泉站直线距离约1.3公里，另一条是在建的地铁17号线，预计2020年底建成（信息来源于成都轨道交通官网），项目距17号线凤溪河站直线距离约460米，地铁出行较为便利。
4号线涌泉站实景图
项目周边道路交通也比较便利，主要有.光华大道、凤翔大道、温泉大道、南熏大道等，通过光华大道可进入主城区，但是上下班高峰期堵车较严重；通过 凤翔大道，转入成新蒲大道，也可进入主城区，高峰期也还是要堵车。为缓解温江片区交通压力，目前正在修建光华8线，西起温江凤翔大道，向东穿越绕城高速公路；跨三环路，连接青羊区东坡路，全长约12公里，预计将在2018年底完工（来源于温江区政府官网），届时驾车入城会更加方便。
商业：项目自身规划有7栋独栋商业，后期完全可以满足日常基本的生活需要，加上1.5公里范围内的光华新城商业配套，如珠江广场、伊藤洋华堂、家乐福超市、永辉超市等，在这里实现逛街、购物、看电影完全不是问题。
珠江广场实景图
80亩低密纯改善住宅，户型通透
中南上熙府共拿了两块地，一块地地价9100元/平米，打造一期产品“珑悦”，共6栋住宅，已于今年上半年全部卖完，当时单价11700元/平米；另一地块地价9800元/平米，打造二期产品“熙悦”和三期产品“澜悦”，目前正在卖的就是二期熙悦。
中南上熙府熙悦由4栋高层和16栋洋房组成，高层7、14号楼已经卖完，另外两栋高层暂时还不会卖，目前在售的就只有洋房，分别是1、2、6、8、9、12、13号楼，，单价16000-17500元/平米（含3200元/平米装修）。
项目楼栋分布图
这几栋洋房均不临主干道，噪音和灰尘影响较小，均为1梯2户纯板式结构，容积率2.5（数据源于成都市土地交易中心），洋房楼间距大道30-40米，打造有6个景观组团和1条300米长的景观大道，小区内部的环境比较舒适。
另外，1、8、9、12、13号楼均为东南或西南朝向，共有2个户型，分别是135平米套三双卫和147平米套四三卫，2号楼东南朝向，6号楼朝东，这两栋只有1个户型，为147平米套四三卫。
户型如下：
135平米户型
7.7米的景观阳台，连接起了客厅和次卧，空间很大，让人眼前一亮，进门有玄关，保障室内空间的私密性，整体舒适度较高，稍显不足的是靠近厨房的次卧空间略小，开间仅2.5米，用作书房更为合适。
147平米户型
阳台依然亮眼，有7.2米的景观阳台；三个卫生间，两个独立卫浴，一个公共卫浴，便于主人和客人的日常生活，互不影响，整体舒适度高，没有太大缺陷。
购买建议
1. 项目无论是单价，还是总价，在周边区域都显得比较高，主要是因为项目打造的就是大面积改善产品，比较适合手头资金比较充足且对产品要求较高的改善客户。
2. 装修虽然比较厚道，有新风系统和地暖，但是没有中央空调，这个就稍显不足，虽然在阳台处留有装空调的空间，但是后期多多少少都会影响美观，对此比较在意的客户需仔细考虑。
备注：以上房源更新时间为2018年9月18日，文中楼盘卡片为效果图，销售动态时有变动，以售楼部为准，距离来自百度地图测距，地铁在建信息来源成都轨道交通官网。
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